Nr. 21 VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEG

De vaste commissie voor Financiën1, de vaste commissie voor Infrastructuur en Milieu2 en de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken3 hebben op 13 december 2011 overleg gevoerd met minister De Jager van Financiën, minister Schultz van Haegen-Maas Geesteranus van Infrastructuur en Milieu en minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, over:

• – de brief d.d. 6 september 2011 van de minister van Financiën over de impact van problemen inzake commercieel vastgoedmarkt op financiële stabiliteit (32 013, nr. 17);

• – de brief d.d. 4 oktober 2011 van de minister van Financiën over het kapitaaltekort vastgoedmarkt (32 013, nr. 19).

Van dit overleg brengen de commissies bijgaand geredigeerd woordelijk verslag uit.

Voorzitter: Van Vliet / Aptroot

Griffier: Giezen

De heer Van Vliet (PVV): We zullen ons best doen om daaraan voorrang te verlenen.

De bottomline voor het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren zou dus moeten zijn dat er geen – althans, zo weinig mogelijk – nieuwe kantoren worden gebouwd als er sprake is van structurele leegstand. Volgens mij staat 15% van de totale markt leeg. Die beslissing is voornamelijk aan decentrale overheden. Mijn fractie kan zich wat dat betreft aardig vinden in dat actieprogramma.

Ik heb een aantal kernpunten. Zoals men van mij gewend is, loop ik die kort en krachtig langs. Het eerste punt is meteen de «openingshamerslag» van mijn bijdrage. Als er sprake zou zijn van afwaardering van commerciële vastgoedportefeuilles bij wie dan ook – inclusief banken en andere financiële instellingen – en als zij daardoor in financieel zwaar weer zouden komen, is mijn fractie absoluut van mening dat op geen enkele wijze publiek geld naar die eigenaren van vastgoed toe zou moeten. Er is immers jarenlang geprofiteerd van een hausse op de vastgoedmarkt. Dat is een commerciële kwestie. Als er nu pijn geleden moet worden, moeten degenen die jarenlang de winst hebben opgestreken, nu ook pijn lijden. Dat wil zeggen: als er al sprake zou zijn van afwaarderingen, dan niet ten laste van Henk en Ingrid. Dat was mijn opening.

De regering regeert en het parlement controleert. Mijn fractie is absoluut van mening dat het waarderen van vastgoed en het wel of niet moeten afwaarderen geen zaken zijn van het parlement maar van de eigenaar van het vastgoed, in overleg met zijn accountant en in overeenstemming met het geldende stelsel van boekhoudregels. Dat is de basis. Daarvan uitgaande kan ik mijn bijdrage vrij kort houden, want de vraag of er wel of niet afgewaardeerd moet worden, gaan wij dus niet beantwoorden. Ik heb wel een vraag aan de minister. Met betrekking tot vastgoedportefeuilles bij banken die na de kredietcrisis te maken hebben met aangescherpte kapitaaleisen, kun je je natuurlijk afvragen of de risico's van afwaardering – als die volgens hun accountants nodig is – een raakvlak hebben met de kapitaaleisen. Zo ja, is daar een risico aanwezig? Ik heb in de stukken gelezen dat zelfs bij een waardedaling van 20% van de portefeuilles, die leidt tot een afwaardering, de desbetreffende financiële instellingen met een vastgoedportefeuille niet in problemen komen op het punt van de kapitaaleisen voor financiële instellingen. Daarop krijg ik graag een reactie van de minister van Financiën.

De waarderingsgrondslagen zijn misschien wel een interessante kwestie. We hebben gezien dat wij naar aanleiding van de kredietcrisis systeembanken voor vele miljarden overeind moesten houden. Dat betekent dat je de vinger zo veel mogelijk aan de pols moet houden ten aanzien van de financiële positie van die systeembanken of überhaupt van de financiële sector. Dat rechtvaardigt naar mijn mening de vraag of de waarderingsgrondslagen voor vastgoed volgens het stelsel van boekhoudkundige regels – dat zouden in dit geval de IFRS-regels zijn – voor al die Nederlandse instellingen met een vastgoedportefeuille identiek zijn. Daarop krijg ik graag een antwoord en een reactie van de minister.

Wij vinden dat het vooral aan de toezichthouder, met name de Nederlandsche Bank, is om het kapitaal van banken en hun vermogenspositie in de gaten te houden. Kan de minister de Kamer informeren over het overleg tussen eventueel DNB en de accountants van de financiële instellingen over de juiste waardering van het commerciële vastgoed van die financiële instellingen? Dat is eigenlijk de kern van de zaak. Wat onze fractie betreft, moeten DNB en de AFM nu gewoon hun werk kunnen doen. We hebben na de kredietcrisis maatregelen genomen die het toezicht hebben versterkt. Op zich heeft onze fractie daar al eerder haar vertrouwen in uitgesproken. We nemen aan dat dit ook voor deze kwestie geldt. Samengevat: bij het agendapunt dat wij hier bespreken, is – afgezien van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren – financieel gezien amper een rol weggelegd voor de Kamer. Dat is de mening van mijn fractie.

De heer Braakhuis (GroenLinks): Voorzitter. De GroenLinks-fractie maakt zich grote zorgen. De aanleiding om dit debat aan te vragen, was een waarschuwing die de Nederlandsche Bank een aantal weken geleden afgaf. Die waarschuwing is afgelopen vrijdag bij een bezoek aan de Nederlandsche Bank ronduit herhaald. Het gaat om heel veel geld, in de vorm van lucht. Het gaat vandaag over lucht in de vastgoedmarkt en over de gevolgen daarvan, ook voor de ruimtelijke ordening. Van de kantoorvoorraad staat in elk geval 14% leeg. Die leegstand neemt nog steeds toe. Sinds ongeveer vijftien jaar is het aantal vierkante meters per werknemer afgenomen van 22 naar 12. Dat geeft aan dat de hoeveelheid lucht alleen nog maar kan toenemen, want deze trend zet zich voort. We zien natuurlijk ook trends zoals Het Nieuwe Werken, dat steeds meer een vlucht begint te nemen en dat een verdere druk op deze markt zal zetten.

Die leegstand is niet gelijkmatig verspreid over het land, over decentrale overheden en zeker over financiële instellingen. Minister De Jager schrijft in zijn brief dat de sector dit zou moeten kunnen opvangen. Ja, wellicht als geheel, maar ik vrees dat bepaalde problemen zich bij bepaalde financiële instellingen zullen concentreren. Dat is de situatie. We kijken dus aan tegen een markt waarop nu 14% leeg staat. De overwaarde van de panden beloopt soms meer dan 70%; daar zijn genoeg voorbeelden van. Dat is nogal wat, want dit betekent dat grofweg de helft van de markt overgewaardeerd lijkt te zijn.

Hoewel het kabinet een aantal nuttige initiatieven onderneemt, zoals het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren, en hoewel dus voorzichtige stappen worden gezet om met marktpartijen en decentrale overheden tot een oplossing te komen, zijn de signalen die ik heb gekregen – ook van wethouders, onder wie de wethouder van Amsterdam – echt alarmerend. De wethouder van Amsterdam heeft aan de bel getrokken, omdat op de Amsterdamse markt echt sprake is van een structureel probleem. Daarom wil mijn fractie dat het kabinet verder gaat. Daarbij zijn naar mijn mening drie stappen nodig. Ten eerste: het inzichtelijk maken van de echte lucht, in miljarden, die in de kantorenmarkt zit en van de gevolgen daarvan voor decentrale overheden en financiële instellingen. Het gaat erom dat wij niet precies weten wat die overwaarde is. We weten dat die erin zit en dat er heel veel lucht in zit, maar we kunnen niet inschatten hoeveel dat is en waar dit zich op dit moment concentreert. Ten tweede: het faciliteren van het laten verdwijnen van die lucht. Alle adviezen die ik hierover heb gelezen, komen op hetzelfde neer: de lucht moet er gecontroleerd maar wel snel uit om de markt weer op gang te krijgen en om de lokale overheden de kans te geven om hun terreinen weer in te richten. Daar zit de boel op dit moment immers structureel op slot. Ten derde: we moeten echt structureel regelen dat dit soort luchtbellen niet opnieuw kan ontstaan.

Het probleem is volgens mij duidelijk. De waardebepaling door taxateurs is dubieus. Een belegger kan net zolang zoeken totdat hij een voordelige taxatie kan krijgen, waarbij onrealistische aannames worden gemaakt. Veel taxateurs zijn bovendien in dienst van de makelaars en hebben dus een dubbele rol. Dat maakt de taxaties er niet geloofwaardiger op. De referentiewaarden zijn ook vaak instabiel. De eigenaren van het vastgoed lijken er dus belang bij te hebben om in plaats van de marktwaarde de boekwaarde op te voeren en zo de prijs kunstmatig hoog te houden. Dat is een onwenselijke situatie. Daarin worden de eigenaren ook vaak gesteund door financiële instellingen die niet de behoefte hebben om altijd af te moeten waarderen. Dit geldt mogelijk ook voor pensioenfondsen.

Verder is de transparantie ver te zoeken, omdat er gewerkt wordt met huurcontracten en side letters. Kortom: het zijn ook nog vaak schimmige constructies. Dat geldt ook voor de eigenaarschappen. Van sommige panden is niet eens echt goed te achterhalen wie de eigenaar werkelijk is of over wie het eigenaarschap allemaal verdeeld is. Hierdoor is de waarde die in de boeken staat, een verre van reële afspiegeling van de werkelijke waarde. Nogmaals: het verschilt ook geografisch heel sterk. Het terrein in Amsterdam Sloterdijk is één grote misère, terwijl de zuidas nog steeds populair is; daar zijn nog steeds groeimogelijkheden.

Het laatste probleem is dat transformatie ingewikkeld is. Daarbij spelen het risico op de integratieheffing en de bestemmingsplannen een rol, maar er zitten natuurlijk ook infrastructurele problemen aan vast. Een kantoorpand kan op zich geschikt zijn voor een andere bestemming – dat geldt voor ongeveer 20% van de kantoorpanden – maar dit betekent niet dat de infrastructuur eromheen daarvoor geschikt is. Ik zou de studentes nog wel willen zien die in de Bijlmer een kantoorpand willen betrekken. Dat is gewoon een lastige zaak.

In de brieven van 6 september en 4 oktober zie ik weinig gevoel voor urgentie. Vandaar mijn verzoek om alle drie de bewindslieden voor dit overleg uit te nodigen, want ik kreeg het gevoel dat de hete aardappel als het ware werd doorgegeven of dat er niet gezamenlijk naar een oplossing werd gestreefd. Het is zowel een probleem op het terrein van de ruimtelijke ordening als op het terrein van de minister van Financiën, maar bovendien lijkt de overheid zelf zich schuldig te maken aan het hanteren van boekwaarden in plaats van marktwaarden. Dat geldt in ieder geval voor ziekenhuisgebouwen, maar mogelijk ook voor af te stoten overheidsgebouwen zelf. Uit de stresstest van de EBA zou blijken dat de deelnemende banken een waardedaling aankunnen. Van de pensioenfondsen wordt gezegd dat zij maar een klein percentage op de balans hebben staan, maar ik vraag de minister van Financiën of daarbij is uitgegaan van de werkelijke onderliggende waarde of van de taxaties, waarvan ik heb aangegeven dat ik daar weinig vertrouwen in heb. Als het om boekwaarden gaat, geloof ik het allemaal wel, maar als we kijken naar de reële marktwaarden, zou het plaatje er wel eens heel anders uit kunnen zien. Zijn de ministers bereid om te onderzoeken hoe de spreiding van de leegstand en de overschatte waarde is, zowel geografisch als sectoraal, met inbegrip van de overheid zelf?

Wat gaan de ministers doen om de lucht uit het systeem te krijgen? Nogmaals: DNB is niet snel met het afgeven van dit soort waarschuwingen. Ik neem die waarschuwing in ieder geval verduveld serieus. Dat betekent dat wij toch moeten streven naar het gecontroleerd eruit laten lopen van die lucht. Zijn de bewindslieden bereid om de transformatie makkelijker mogelijk te maken, bijvoorbeeld door de integratieheffing te herbezien? Is het mogelijk om bij transformatie in deze gevallen langer dan vijf jaar af te wijken van het bestemmingsplan?

Er is al eerder gesproken over statiegeld op nieuwe kantoren, waarmee oude kantoren kunnen worden afgebroken of getransformeerd. Ik begrijp dat daarmee vooral de waarde van nieuw te bebouwen grond afneemt, maar het is in het algemene belang dat de ruimtelijke ordening van Nederland leefbaar wordt gehouden.

De Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants heeft een dik rapport geschreven met aanbevelingen over hoe taxateurs en accountants transparanter kunnen omgaan met waarderingen. Zijn de bewindslieden bereid om met die aanbevelingen aan de slag te gaan? Ik noem het instellen van een beroepsorganisatie van taxateurs die bindende beroepsregels uitvaardigt en door tuchtrechtspraak corrigerend kan optreden bij misstanden. Daarnaast hoor ik graag van de bewindslieden hoe zij aankijken tegen het scheiden van de functies van makelaars en taxateurs. De perverse prikkel die ervan uitgaat als een makelaar ook mag bepalen hoeveel een bepaald kantoor waard is, moet wat mij betreft uit het systeem worden verbannen.

Ik hoop dat de ministers dit onderwerp serieus nemen en werk maken van de aanpak van een situatie die met de dag riskanter wordt. In de huidige crisis kunnen we het klappen van een luchtbel op de kantorenmarkt niet te laat signaleren of te lang laten voortbestaan.

De heer Paulus Jansen (SP): Excuus, voorzitter. Ik moet nog even wennen aan uw regime.

Voorzitter. De leegstand van kantoren en ook van andere gebouwen is een heel slechte zaak, zowel voor de leefbaarheid van de omgeving als in financieel opzicht. Ik heb zelf een tijd geleden, volgens mij bij de behandeling van de begroting van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, een rekensom gemaakt waaruit blijkt dat de totale kosten van leegstand en te hoge boekwaarden rond de 22 mld. liggen: 7 mld. voor leegstaande panden en 15 mld. voor de overige panden. Het valt mij op dat in de brieven van de minister van Financiën van 6 september en 4 oktober iedere indicatie van de omvang van het probleem ontbreekt. Ik zou verwachten dat de minister, net als bij de eurocrisis – daaraan besteedt hij heel veel van zijn kostbare tijd – een idee wil hebben van waar wij het eigenlijk over hebben; over hoeveel miljard euro praten we? Ik heb helemaal niet de pretentie dat wij hiermee het laatste woord hebben gezegd, maar ik zou verwachten dat de minister probeert om dit nauwkeuriger in kaart te brengen. Hij heeft wel iets gezegd, onder andere over de portefeuilles van pensioenfondsen en verzekeraars. Ongeveer 3% daarvan zou bestaan uit vastgoed op de Nederlandse markt. Kan de minister aangeven over wat voor risico's we het hebben, uitgedrukt in miljarden euro's, en wat de financiële risico's daarvan zijn voor onze economie?

De minister heeft in zijn brief van september aangegeven dat bij de stresstest van de Europese banken ook het vastgoed is meegenomen. Daarbij is uitgegaan van een waardedaling van 20% om te bekijken wat er dan gebeurt. Dat viel mee. De SP-fractie constateert dat vorige week nog een veiling van een groot pakket vastgoed heeft plaatsgevonden. Daarbij was een korting van 40% ingezet. Die veiling van Uni-Invest is een grote mislukking geworden. Dat geeft aan dat het probleem wellicht nog groter is dan wij denken. Er zal waarschijnlijk gezegd worden dat die veiling niet maatgevend is voor de hele markt, maar ik denk dat die 20% misschien een hoger realiteitsgehalte heeft dan de Europese Bankenautoriteit op dat moment dacht. Kortom: ik zou graag meer kwantificering van de omvang van het probleem zien.

Vervolgens zou ik natuurlijk ook graag actie zien. De SP-fractie vindt dat de verantwoordelijkheid voor dit probleem bij de minister voor ruimtelijke ordening ligt, maar ook, voor zover het om rijksgebouwen gaat, bij de minister van BZK – het Rijk heeft het probleem ook voor een deel veroorzaakt – en bij de minister van Financiën met betrekking tot de financiële instrumenten om het probleem vervolgens op te lossen. De SP-fractie vindt dat je door financiële prikkels fout gedrag moet ontmoedigen en goed gedrag moet belonen.

In dit verband heb ik twee voorstellen die wij deels al eerder hebben ingebracht. We hebben gezegd dat de kosten van leegstand niet langer aftrekbaar zouden moeten zijn voor de vennootschapsbelasting. Dat zou een extra prikkel zijn om snel te herontwikkelen. De minister van Infrastructuur en Milieu heeft daar in juni op gereageerd: zij heeft daar geen zin in. We zijn inmiddels een halfjaar verder en ik zou mij kunnen voorstellen dat er op dit punt voortschrijdend inzicht is.

Het afwaarderingsverlies is fiscaal aftrekbaar. De SP-fractie vindt dit een perverse prikkel die herverhuur minder mogelijk maakt. Wanneer er herverhuurd wordt, zou dat afwaarderingsverlies immers teruggenomen kunnen worden. Dit is dus eigenlijk een soort ontmoediging om opnieuw te verhuren. Wij suggereren dat het interessant zou kunnen zijn om dit af te schaffen en daarmee de prikkel om iets te doen, te vergroten.

De taxaties zijn een ander aspect. Wij denken dat de taxatie van alle soorten onroerend goed zo onafhankelijk mogelijk moet zijn en dat de sancties bij gesjoemel moeten worden aangescherpt. Ik denk dat ik dit verzoek moet richten tot de minister van Financiën: zou het niet verstandig zijn om de aan taxateurs gestelde eisen aan te scherpen?

De AFM heeft aangekondigd dat zij de vastgoedsector wil gaan dwingen om transparantie te bieden over de side letters, want die komen feitelijk neer op een soort korting op de huur. Op dat punt heb ik enkele vragen. Is inmiddels al duidelijk hoe vaak hiervan sprake is? De AFM heeft dit immers al ongeveer twee maanden geleden aangekondigd. Wat is er sindsdien gedaan? Zijn er invallen geweest of zijn er boetes uitgedeeld? Kortom: is dit meer dan alleen ketelmuziek? Wat de SP-fractie betreft, zou dit gekoppeld moeten worden aan concrete actie: erop uit en vervolgens optreden als blijkt dat partijen over de schreef gaan.

De minister van BZK is verantwoordelijk voor de rijksgebouwen. De SP-fractie constateert dat het Rijk zelf een van de aanjagers van de leegstand is geweest. Dat kun je hier in Den Haag al constateren. Onderzoek van de Universiteit van Tilburg heeft aangetoond dat er in 2010 voor 664 mln. bouwvergunningen zijn verstrekt voor nieuwe kantoren van overheden. Het is evident dat daar vrijkomende kantoren tegenover staan die op dit moment leeg staan. Heeft de minister van BZK inmiddels beleid ingezet om de nieuwbouw terug te dringen? En als er nieuw gebouwd wordt, geeft hij dan het goede voorbeeld door leegkomende panden een herbestemming te geven, zodat de leegstand in ieder geval niet groter wordt?

De minister van I en M heeft eerder gezegd dat de verantwoordelijk voor de leegstandbestrijding vooral ligt bij provincies en gemeenten: lokale overheden moeten de problemen oplossen. Heeft zij op dat punt voortschrijdend inzicht met betrekking tot beleidsconcurrentie tussen regio's? Als bijvoorbeeld de regio Amsterdam dit goed wil aanpakken en bijvoorbeeld gaat eisen dat ontwikkelaars die nieuwe kantoren willen ontwikkelen, verplicht zijn om een x-aantal vierkante meters aan bestaande kantoren te herontwikkelen of te slopen – dat is een goede koppeling – en als bijvoorbeeld Utrecht dat niet eist, verdwijnt iedereen natuurlijk acuut vanuit Amsterdam naar Utrecht. Daarom vind ik dat de minister van I en M landelijk een aantal spelregels moet maken om te voorkomen dat provincies en gemeenten tegen elkaar uitgespeeld worden. Zij hebben te maken met partijen die landelijk of zelfs op Europees of mondiaal niveau opereren. Er is geen machtsbalans. De SP-fractie vindt dat op dit punt via de RO-regelgeving en via grondbeleid een strakkere rijksregie nodig is om dit probleem aan de voorkant op te lossen.

De heer Groot (PvdA): Dat maakt het contrast natuurlijk niet minder groot. Ik zou het probleem niet willen bagatelliseren, want hoewel het slechts gaat om 10% tot 15% van de beleggingsportefeuille van pensioenfondsen en om 8% van het balanstotaal van banken, zijn er natuurlijk toch enorme bedragen in het geding. Er moet dus toch iets gebeuren, maar ik ben het tegelijkertijd met mijn collega van de PVV eens dat de markt zelf als eerste aan zet is. Dat neemt natuurlijk niet weg dat de overheid daar waar mogelijk zou moeten doen wat zij kan doen. Ik ben er nog niet van overtuigd dat de overheid helemaal niets kan doen. Ik heb in dit verband met name op fiscaal gebied een aantal vragen, ten eerste over de zogenoemde integratieheffing bij transformatie van kantoren in woningen. Ik begrijp heel goed dat die integratieheffing er is, maar in ieder geval bij de vastgoedontwikkelaars die zo'n kantoor omzetten in woningen, ontstaat het gevoel dat zij twee keer btw betalen. Als dat gebeurt, gaat dat toch om ongeveer € 100 per vierkante meter, wat een kostenopdrijvend effect heeft. Ik heb begrepen dat afschaffing van die integratieheffing ongeveer 100 mln. zou kosten en dat het kabinet dat niet wil. Uit een onderzoek in opdracht van de VNG en het ministerie van BZK blijkt echter dat er een soort katholieke oplossing mogelijk is, namelijk dat zo'n omvorming in woningen niet opgevat hoeft te worden als een nieuw vervaardigd onroerend goed. Dat zou kunnen als de gevel van het om te bouwen gebouw niet ingrijpend gewijzigd wordt; in dat geval kan die integratieheffing achterwege blijven. Ik vraag de minister van Financiën of hij bereid is om deze constructie expliciet toe te staan en dat te communiceren naar de Belastingdienst. Dat zou kunnen helpen.

Een andere vraag betreft de fiscale regelgeving en de afschrijving beneden de WOZ-waarde. Daar is wat verwarring over. Misschien kan daar opheldering over komen. Uitgaande van de brieven van de minister is er geen belemmering om onder de WOZ-waarde af te schrijven, maar de onroerendgoedwereld ziet dat probleem wel. Hoe zit dit nu? Kan de minister die verwarring verklaren en kan hij nogmaals bevestigen dat fiscale afschrijving onder de WOZ-waarde bij leegstand altijd mogelijk is?

Een andere vraag op het terrein van de fiscaliteit betreft de overdrachtsbelasting. De minister schrijft dat het in principe mogelijk is om de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij doorverkoop van onroerend goed te verlengen van zes naar acht maanden. Bij woningen geldt al zo'n verlengde termijn. Voelt de minister ervoor om ook bij kantoren zo'n verlengde termijn te hanteren? Dat zou de markt in ieder geval lucht kunnen geven, zodat men wat meer tijd heeft om kantoren te verkopen of te transformeren in woningen.

Tot slot een vraag over de transformatie van kantoren in woningen. Die transformatie speelt vooral in de grote steden. Ik heb van de gemeente Amsterdam begrepen dat daarbij ook problemen spelen inzake de geluidhinder. Is het mogelijk om de eisen ten aanzien van de geluidhinder in zoverre te nuanceren dat die eisen niet strenger worden dan voor de bestaande woningen in het omliggende gebied? Zou daar soepeler mee omgegaan kunnen worden? Ik hoor graag wat op dat punt de mogelijkheden zijn.

De heer Koolmees (D66): Voorzitter. Het probleem van het kapitaaltekort in de vastgoedsector is ongrijpbaar. De leegstand in kantoren is groot: er staat 7 miljoen vierkante meter leeg. Dat is 15% van het totaal. In heel Europa moet volgend jaar voor 180 mld. aan commercieel vastgoed worden geherfinancierd. Voor Nederland is dat ongeveer 8 mld. Veel van die kantoorpanden moeten dus opnieuw worden gefinancierd. Het is de vraag of dat gaat lukken, zeker gelet op de huidige kredietcrisis. Dat dit niet altijd lukt, blijkt wel uit de veiling op 5 december, waarbij het een vastgoedonderneming zelfs met een korting van 40% niet lukte om een kantorenportefeuille te verkopen. Dat is wellicht een incident, maar dit is toch een signaal dat het niet goed gaat in deze sector.

In het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren is berekend dat een afwaardering van 7 mld. nodig is om de kantorenmarkt in Nederland weer gezond te maken. Ook daarbij is opgemerkt dat men die zeepbel langzaam leeg moet laten lopen, omdat anders een grote knal ontstaat met heel veel verstorende effecten.

Ik heb drie punten, ten eerste de aanpak van de leegstand, ten tweede de financiële stabiliteit en tot slot enkele specifieke vragen aan de staatssecretaris van Financiën, die er niet is; die vragen stel ik daarom aan de minister van Financiën. Mijn college Kees Verhoeven heeft afgelopen maart in een heel mooi pamflet voorstellen gedaan om de kantorenleegstand aan te pakken. Die voorstellen zijn volgens mij overhandigd aan minister Donner en minister Schultz. Deze plannen zijn gedeeltelijk meegenomen in de aanpak van de leegstand. Zo is bijvoorbeeld het Bouwbesluit aangepast, maar toch vindt de D66-fractie de houding van het kabinet te afwachtend. Hans de Jonge, voorzitter van de stuurgroep van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren, noemt het Rijk «de grote afwezige» in dit overleg. Volgens hem moeten nog veel gebouwen aan de voorraad worden onttrokken en is daarvoor meer regie nodig, met name vanuit het Rijk. Hij noemt de fiscaliteit als een deel van de oplossing. Hij constateert dat de betrokken ministers niet aan tafel zitten, waardoor er geen regie is en geen voortgang kan worden geboekt. Zijn de ministers van mening dat zij allen deze rol zouden moeten oppakken?

Mijn tweede punt is de financiële stabiliteit. In de brief van de minister over de financiële risico's wordt uitgebreid ingegaan op de vastgoedsector, maar het blijft bij een algemene reactie, zonder dat echt duidelijk wordt gemaakt waar de problemen precies zitten. Dat maakt het ongrijpbaar, zoals ik aan het begin van mijn betoog al aangaf. We weten eigenlijk niet hoe de risico's zijn verspreid. Heeft de minister daar wel zicht op? Kan hij daar iets meer over zeggen en heeft hij hier ook grip op? De minister van Financiën verwijst naar de stresstesten voor de banken. Daarbij wordt uitgegaan van een waardedaling van 20% van de portefeuille, maar ik heb al aangegeven dat in sommige gevallen zelfs 40% moet worden afgeschreven. De vraag is dus eigenlijk dezelfde: heeft de minister zicht op de verdeling van deze risico's? Waar liggen die risico's dan precies, bijvoorbeeld bij de banken en de pensioenfondsen? DNB wees in april in het Overzicht Financiële Stabiliteit op de vastgoedportefeuille. Ook in het laatste rapport van DNB over de Nederlandse economie staat dat de mogelijke verliezen op commercieel vastgoed een risico gaan vormen. DNB geeft ook zelf aan dat de banken, verzekeraars en pensioenfondsen hier zo transparant mogelijk over zouden moeten zijn. Is de minister van Financiën van mening dat die transparantie nu voldoende is? Zo niet, wat kan hij daar dan aan doen?

Tot slot nog twee afzonderlijke vragen, ten eerste over de aanpak van de leegstand. De minister schrijft dat de WOZ-waarde geen belemmering vormt voor de afwaardering. Klopt het dat ook een afschrijving van een gebouw onder de WOZ-waarde aftrekbaar is van de belastingen? En welke andere belemmeringen ziet de minister voor het afwaarderen? Daaruit vloeit de volgende vraag voort: kan de minister ingaan op de aftrekbaarheid van de kosten van leegstand? Leegstandskosten kunnen immers fiscaal verrekend worden met de winst. Hierdoor zijn er vaak onvoldoende prikkels om leegstaande gebouwen een andere bestemming te geven of daadwerkelijk af te waarderen. Is het kabinet – misschien specifiek de minister van Financiën – bereid om hiernaar te kijken c.q. dit aan te passen om die prikkel wél te geven?

Mevrouw De Boer (VVD): Ik probeer duidelijk te maken dat er juist een knal zou plaatsvinden als wij gaan dwingen tot afwaardering. Dat wil ik eerlijk gezegd voorkomen.

We hebben het ook over een aantal andere zaken gehad. De VVD-fractie heeft samen met de D66-fractie een motie ingediend die ertoe opriep om eerst naar het bestaande kantorenarsenaal van het Rijk te kijken alvorens nieuwe rijksgebouwen te bouwen. Daar zou ook de reeds genoemde wethouder van Amsterdam naar mogen kijken, want in Amsterdam wordt een nieuw medisch centrum van 100 000 vierkante meter gebouwd voor kantoordiensten die zijn verwant aan de gezondheidszorg. Ook de gemeente Amsterdam zou in navolging van het Rijk misschien beter moeten kijken binnen het bestaande kantorenarsenaal alvorens nieuw te gaan bouwen. Maar goed, die verantwoordelijkheid ligt bij de lagere overheden. Het Rijk geeft op dit punt het goede voorbeeld op basis van de motie die de VVD-fractie met de D66-fractie heeft ingediend.

De gemeente Amsterdam heeft aangegeven dat de Wet geluidhinder beperkingen oplevert voor het verbouwen van kantoorpanden. Daar wil ik iets meer over weten, want een deel van de oplossing in de vorm van het opknappen van de leegstaande kantoren is mogelijk door versoepeling van de regels, zodat het aantrekkelijker wordt om kantoren te verbouwen. Dan heb je uiteindelijk per saldo minder leegstand.

Ik heb ook nog enkele vragen naar aanleiding van de brieven die wij hebben gekregen van het ministerie van Financiën. Er heeft een stresstest plaatsgevonden. Hoe hoog acht de minister de kans op een dergelijke waardedaling van die kantoorpanden? Er is nu 14% leegstand, maar er zijn ingewijden die zeggen dat de leegstand nog veel groter zal worden. Is dat meegenomen in die stresstest?

DNB heeft het afgelopen jaar pensioenportefeuilles van banken, verzekeraars en pensioenfondsen beoordeeld. DNB heeft ook beoordeeld of de buffers voldoende waren om de toekomstige verliezen op te vangen. Welke rol speelt de minister van Financiën in het toezichtbeleid ten aanzien van de vastgoedmarkt? En hoe kijkt de minister in dit verband aan tegen de aanscherping van de waarderingsprocedures voor banken, verzekeraars et cetera? Het lijkt mij helder dat wij inderdaad goed zullen moeten gaan kijken naar die waarderingsprocedures. Ik sluit mij op dat punt graag aan bij het voorstel van de PVV-fractie voor gelijke waarderingsuitgangspunten. Althans, daar heeft de woordvoerder van de PVV-fractie zojuist over gesproken.

Dan nog een aantal korte vragen. Het toezicht op de vastgoedsector vanuit een waarderingsperspectief vindt onder meer indirect plaats via de AFM en de Wet financiële verslaglegging. Voor 2012 heeft de AFM de waardering van en het toezicht op vastgoedbeleggingen door vastgoedbeleggers en financiële instellingen als themaonderzoek aangemerkt. De VVD-fractie is erg benieuwd naar de resultaten en aanbevelingen van dit onderzoek. Kunnen de uitkomsten van dit rapport naar de Kamer worden gestuurd?

De AFM houdt toezicht via de Wet op accountants-administratieconsulenten. De accountants hebben zich van hun goede kant laten zien en hebben een aantal praktische aanbevelingen voor de vastgoedwaardering gedaan. De vraag is natuurlijk of dat voldoende is. De accountants hebben daarbij tegelijkertijd hun zorgen geuit over het ontbreken van toereikende controle-informatie. Hebben de verschillende actoren de handschoen opgepakt naar aanleiding van de uitkomsten van het onderzoek van de AFM? Welke maatregelen zijn genomen om de kans op fraude en overtredingen van wet- en regelgeving – waarover de laatste tijd een paar keer iets in de kranten heeft gestaan – door de sectoren bouw en vastgoed zoveel mogelijk te beperken? Graag krijg ik daarop een reactie.

Minister Schultz van Haegen-Maas Geesteranus: Als een regio hiervoor kiest omdat zij dit een goed instrument vindt voor de problematiek die daar bestaat, kan zij daar zelf toe overgaan. Ik vind het dus onnodig dat andere provincies die een andere keuze maken, hiertoe moeten worden gedwongen. Kijk alleen al naar de differentiatie die de komende jaren gaat optreden in de groei- en krimpcijfers voor Nederland. Die differentiatie leidt voor sommige regio's tot geheel andere opgaven dan voor andere regio's. De regio maakt die keuze dus zelf, met het mogelijke risico dat aan de randen van de regio een partij zich daardoor misschien net om de hoek gaat vestigen. Dat zijn echter dingen die je met elkaar besluit: kijken naar je problematiek en bepalen of je dit instrument daarvoor wilt inzetten. Er bestaat op dit punt ook een platform, het Plabeka. Daarin zitten 36 gemeenten en twee provincies die daar bijvoorbeeld hierover harde afspraken maken. Zo moet u zich de grootte van zo'n markt ongeveer voorstellen.

Er is mij gevraagd of het Rijk betrokken is bij de Kantorentop en of wij daarbij aan tafel zitten. Ik denk dat er sprake is van een misverstand, want het ministerie van Infrastructuur en Milieu organiseert de Kantorentop. We zitten daarbij ook aan tafel, in de persoon van de heer Ovink. Het zijn nooit de ministers zelf, maar mensen die daar dichtbij zitten. U kunt de heer Ovink hier aankijken, want hij zit hier. Ik heb het artikel gezien en ik heb begrepen dat er een misverstand was bij het citeren, maar wij zitten daar namens het Rijk, dus ook namens BZK en Financiën. We hoeven daar niet alle drie te zitten. Wij hebben al anderhalf jaar regie over dit dossier. Voor zover ik heb begrepen, is de Kantorentop tevreden over de resultaten van de acties die het Rijk op dat punt onderneemt. Ik heb op dat punt dus echt een ander signaal. Ik wil de regierol niet kwijt en wij zullen hier gewoon onderdeel van blijven uitmaken. De oplossingsrichtingen liggen echter op het regionale niveau. Ik ga de regio's dus niet zeggen wat zij moeten doen. Ik zorg er samen met hen voor dat die cijfers er zijn, dat wij die met elkaar bespreken en dat wij kijken naar belemmeringen, mogelijkheden en onmogelijkheden. Uiteindelijk zullen de regio's echter zelf met oplossingen moeten komen.

Hebben wij dan helemaal geen oplossingen? Jawel, die hebben wij ook. De heer Donner kan straks bijvoorbeeld iets vertellen over wat wij met de bouwbesluiten doen. Ik doe dat met betrekking tot de bestemmingsplannen. Ik kijk naar flexibelere bestemmingsplannen, zodat wijziging minder omslachtig en minder tijdrovend kan plaatsvinden. Ik kijk bijvoorbeeld naar een mogelijke verruiming van de mogelijkheid om tijdelijk af te wijken van een bestemmingsplan. Nu kun je vijf jaar van de bestemming «kantoor» afwijken. Tegen de tijd dat je het kantoor hebt ingericht en gevuld, is die tijd ongeveer alweer voorbij. We bekijken nu daarom via de Crisis- en herstelwet hoe je daar tien jaar van kunt maken. Die flexibelere bestemmingsplannen proberen we vorm te geven via de Omgevingswet. Ook op die manier nemen wij rijkskaders die knellend werken, dus weg.

Minister Donner: Voorzitter. Ik heb begrepen dat een artikel dat in juni in het Financieele Dagblad stond, mede de aanleiding voor dit debat is. We moeten inderdaad constateren dat er sinds die tijd geen opleving heeft plaatsgevonden in de kantorenmarkt. Dat valt te betreuren. Wat dat betreft, heeft natuurlijk ook de regering zorg over de wijze hoe wij hieruit moeten komen. Iets heel anders is of de regering daarbij een rol heeft. Ik constateer wel dat de facto geleidelijk al een zekere aanpassing plaatsvindt van boekwaarden, marktwaarden en WOZ-waarden in hun onderlinge wisselwerking. Wel is het zo dat de gebouwen van het Rijk voor de boekwaarden in de huishouding staan. Daar staan ook leningen tegenover. Als wij daar marktwaarden voor zouden gebruiken, was het Rijk slechts enkele jaren geleden nog enorm rijk geweest. Nu is die situatie anders. Zolang je het pand niet verkoopt, is het de vraag wat je hebt geregistreerd. Daarom is het volgens mij verstandig om dit boekhoudkundig te doen zoals dat gaat. Tegelijkertijd constateer ik dat door taxateurs en accountants steeds meer wordt gevraagd wat de reële boekwaarde is en hoe die strookt met de WOZ-waarde en met wat eventueel bekend is over de marktwaarde. Die ontwikkeling vindt dus plaats.

Er is op gewezen dat ook het Rijk op dit moment minder kantoorruimte nodig heeft. Dat is een- en andermaal met de Kamer gewisseld. In Den Haag zullen vier departementsgebouwen niet meer nodig zijn als kantoorruimten. Voor één daarvan is mogelijk een andere bestemming te vinden, maar drie departementsgebouwen zullen overtollig worden in de totale ontwikkeling van de omvang van de rijksoverheid. Landsbreed zullen we ongeveer een miljoen vierkante meter afstoten. Dat is een kwart van het totale kantoorruimteoppervlak dat door het Rijk in beslag wordt genomen. Die ontwikkeling is hier twee maanden geleden uitvoerig besproken met de Kamer en vindt in hoofdzaak haar oorzaak in de aanpassing van de huisvestingsnormen: van deze vermindering is 80% het gevolg van het feit dat wij bij de huisvestingsnormen voor ambtenaren andere uitgangspunten hanteren. Voor nieuwe kantoorplaatsen zal dat 0,7 vierkante meter per persoon zijn en voor bestaande kantoorplaatsen 0,9 vierkante meter per persoon. Dat is weer het gevolg van een ontwikkeling die een- en andermaal ook door de Kamer is aangedragen, namelijk het bevorderen van het moderne werken. Voor zover dat gebeurt, heeft dat deze gevolgen. Die ontwikkeling vindt plaats.

Met betrekking tot Den Haag heeft dit geleid tot een zeer gericht plan. Over het afstoten van de kantoorpanden zal overleg plaatsvinden met de gemeente Den Haag. Landelijk zal het Rijk in eerste instantie huurpanden afstoten; daar heb ik op gewezen en dat is hier bediscussieerd. Dat betekent een terugtrekking op een aantal steden waar de panden staan die het Rijk in eigendom heeft. Voor zover daarbinnen nog sprake is van overtolligheid, zal ook gekeken worden naar de omvang van de beschikbare ruimte, omdat dat de flexibiliteit van de huisvesting verbetert.

Dit leidt ertoe dat het Rijk in het bijzonder op twaalf plaatsen kantoorruimte zal hebben. Op grond van een motie van de Kamer mag ik niet meer zeggen welke plaatsen dat zijn. Dat was de oplossing van de Kamer voor dit probleem.

Minister Donner: Dat is bijna afgerond. Ik spreek natuurlijk primair over rijksgebouwen. Meer in het algemeen constateer ik ook bij de andere overheden niet dat zij in deze fase steeds nieuwe panden neerzetten. Dat kan hooguit daar waar eventueel nog ontwikkelingen of projecten worden afgerond om te voorkomen dat wij ook op dat punt de activiteiten nog verder dempen.

Wat betreft de transformatie van kantoorruimte naar een eventuele andere bestemming, heeft de minister van I en M al aangegeven dat zij daar in de ruimtelijke ordening ruimte voor schept. In het Bouwbesluit dat wij net hebben vastgesteld, hebben we op dat punt de voorschriften over transformatie veranderd van eisen van nieuwbouw naar eisen van bestaande bouw; de heer Jansen weet dat beter dan wie ook.

Als hier het punt van de geluidhinder en de geluidnormen aan de orde worden gesteld, wijs ik erop dat het Bouwbesluit als gevolg van een motie van de Kamer op dat punt is aangescherpt. Als de Kamer behoefte heeft om een motie aan te nemen om die aanscherping ongedaan te maken, kunnen we dat misschien nog even accommoderen voor 1 april, maar ook op dat punt is het beleid uitentreuren met de Kamer besproken. Zoals gezegd is het beleid op sommige punten helaas aangescherpt.

Ik vind het toch wel kwetsend als de heer Groot spreekt van «katholieke oplossingen» als hij rooms-katholieke oplossingen bedoelt.

Minister De Jager: Voorzitter. Ik dank de Kamerleden voor de vragen. Wij erkennen natuurlijk allemaal dat er echt sprake is van een substantieel probleem. Ik ben het daar helemaal mee eens en ook de Nederlandsche Bank laat dat duidelijk zien. Hoe groot is dat probleem precies? Daar kun je geen specifiek bedrag op plakken. Sterker nog: dat zou het probleem bagatelliseren, want dit hangt ook samen met het verloop van de recessie; we hebben nu te maken met de vooravond van die recessie. Dit is dus ook sterk afhankelijk van vraag en aanbod. Ik zal straks wel iets zeggen over de cijfers die wij nu hebben. Er is ook gevraagd of dit regionaal kan worden gepreciseerd en hoe het zit met de buffers van bijvoorbeeld de banken om dit te kunnen opvangen. Daar kunnen wij natuurlijk best iets over zeggen, maar het exacte verschil tussen de daadwerkelijke marktwaarde en de boekwaarde is heel moeilijk aan te geven. DNB en Financiën delen echter heel duidelijk de zorgen van deze Kamer over de problemen in het commerciële vastgoed en de mogelijke impact daarvan op de stabiliteit van de financiële sector.

DNB is al vanaf 2009 heel alert op risico's van commercieel vastgoed, heeft meerdere keren aangegeven dat in die sector nog het nodige moet worden afgewaardeerd en heeft bij banken aangedrongen op het terugbrengen van het risicoprofiel. Het is goed dat dit geleidelijk gebeurt, in een gestaag tempo zeker gebeuren.

Het is natuurlijk niet aan mij om paniek te zaaien door het probleem uit te vergroten. Ten aanzien van de financiële stabiliteit is het belangrijk om naar de drie grote banken te kijken: ING, de Rabobank en ABN AMRO. In het totale commerciële vastgoed, waarvan wij altijd de percentages zien, concentreert de leegstandsproblematiek zich vooral bij de kantoren. Daar is sprake van een forse leegstand. Dat is niet het geval bij de appartementencomplexen die worden verhuurd en die ook als commercieel vastgoed worden aangeduid en het is nauwelijks het geval bij winkels. Die laatste categorieën beslaan in veel gevallen een groter beleggingsvolume dan de kantoren. Wij zien dit ook in de stresstest van de EBA, waar wij heel blij mee zijn, omdat die veel meer transparantie geeft en daarmee de zorgen goed adresseert en de vinger precies op de zere plek legt. De gemiddelde prijsdaling van het gehele commerciële vastgoed is 20%. Dat gehele commerciële vastgoed maakt gemiddeld ongeveer 8% uit van de balans van de drie grote banken. Zij kunnen die prijsdaling goed aan. Banken hebben als vreemdvermogenverschaffers ook extra buffers. We zien in de sector zelf een gemiddelde leveragefactor van 40%. Dat is dus een gemiddelde en dat zegt niet heel veel. De maximale leveragefactor is 70%; een behoorlijke schok is dus wel op te vangen. Zelfs bedragen uit de pers, bijvoorbeeld een afschrijving van 7 mld. op een vastgoedbeleggingsmarkt van circa van 200 mld., zouden de drie banken aan moeten kunnen, gelet op het eigen vermogen van de beleggers.

Ik ben het in het algemeen eens met de door de heer Braakhuis aangestipte punten. Gemiddelden zeggen op zich niet per se heel veel. De leegstand is niet gelijkmatig gespreid en elke regio is anders. Vanuit mijn macroprudentiële rol ten opzichte van de drie grote banken bekijk ik echter natuurlijk wel wat elk van die drie grote banken in haar gehele portefeuille aan kan. Dat er voor de ene bank in de ene regio een zwaardere klap komt dan in een andere regio, vind ik vanuit mijn rol op het punt van de financiële stabiliteit dus minder zorgwekkend. Ik moet dat immers bekijken per bank. Ik heb geen aanleiding om aan te nemen dat een van die drie banken regionaal qua risicoprofiel heel anders is georganiseerd; de EBA-stresstest heeft daar bovendien veel meer transparantie over geboden, maar er is dus zeker wel een bepaalde variëteit. Dat maakt overigens een expert judgement bij de taxatie en waardering ook best lastig.

Minister De Jager: Ja. Ik duidde het gemiddelde aan, want dat laatste stuk kun je volgens mij niet uit de EBA-test halen. Bij de drie grote banken gaat het om ongeveer een kwart daarvan. Dan kom je ongeveer uit op 2%. Nogmaals: ik erken dat er grote problemen zijn, maar als je het afpelt voor de drie grote banken, die natuurlijk een zorg zijn voor iedere minister van Financiën, zijn dit de feiten: grosso modo hebben de kantoren bij die drie grote banken betrekking op een kwart van die 8%. Dat is juist.

Hoe is Financiën daarmee bezig? Onzekerheid in waardering is op zich natuurlijk geen excuus voor een grote variëteit in waardering. Voor ons is het van primair belang dat mensen vertrouwen hebben in balansen van financiële instellingen. Tijdig afschrijven hoort gewoon bij het vertrouwen in bankbalansen. Omdat de waarderingsregels in principe goed zijn, is het zaak dat alle relevante hierbij betrokken partijen hun verantwoordelijkheid nemen en de regels zo goed mogelijk toepassen. Er is niet een gouden maatregel, maar vanuit diverse kanten wordt er druk gezet op waardering en transparantie over de onzekerheid. Je kunt niet met één maatregel iets doen; je hebt een pakket nodig. Voor zover wij weten, deugen de waarderingsregels op zich wel, maar het gaat echt om het toepassen daarvan. Wat kun je op dit punt doen? De AFM houdt toezicht op de financiële verslaggeving en richt zich in het jaarprogramma 2012 heel specifiek op het vastgoed en dus ook op deze problematiek. De Nederlandsche Bank oefent op dit terrein al vanaf 2009 geïntensiveerd toezicht uit, inclusief interne stresstesten met grote vastgoedschokken, zelfs tot 40%. Ook de accountants spelen een belangrijke rol via de publieke management letter en praktijkhandleidingen over het beheersbaar maken van risico's van vastgoedtaxaties.

Minister De Jager: In principe wel. Ik kom hier straks op terug, maar de IFRS is in principe leidend voor de zojuist genoemde grote banken.

Ook de accountants hebben dus een belangrijke rol op het punt van het risico van de vastgoedtaxaties. Ook huurkortingen moeten zij beter in beeld brengen. Een jaar vrije huur wordt bijvoorbeeld soms apart vastgelegd en dat moet natuurlijk meewegen in de waardering van het onroerend goed als dat volgens de regels het geval is.

Voor woningen is reeds een eigen organisatie voor taxateurs opgericht via de Nationale Regiegroep Aanpak Misbruik Vastgoed. De heer Donner en mevrouw Schultz hebben zijdelings al aangegeven dat het kabinet ook bekijkt of via die regiegroep meer gekeken kan worden naar het commercieel vastgoed op dat terrein. Er zijn ook stappen van lagere overheden, zoals mijn beide collega's al hebben aangegeven.

Het Centraal Planbureau doet onderzoek naar de kantorenmarkt in het algemeen. De heer Braakhuis gaf ook in zijn brief aan dat hij zich zorgen maakt over de impact van de kantorenleegstand op het investeringsklimaat in het algemeen. Ik zal het CPB verzoeken om dat punt mee te nemen in het onderzoek dat het al doet.

Ik ga nu in op de specifieke vragen. De heer Van Vliet vroeg of ik kan toezeggen dat er geen publieke steun voor de vastgoedsector komt bij afwaarderingen die moeten plaatsvinden. Hij wees er daarbij op dat de sector ook heeft geprofiteerd van de upswing; moet de overheid dan voor de huidige downfall aan de lat staan? Ik ben het met de heer Van Vliet eens: dit is inderdaad een zaak van de commerciële sector zelf. De overheid is er niet aan gehouden om daarop in te springen. De enige uitzondering die daarop gemaakt zou kunnen worden, betreft systeemrelevante financiële instellingen, omdat de belastingbetaler er dan juist bij gebaat kan zijn dat er wel een redding plaatsvindt. Die uitzondering is de Kamer bekend. Voor de rest is het niet aan de overheid om faillissementen tegen te gaan, bijvoorbeeld in de vastgoedsector zelf, van beleggers of van verhuurders, om op die manier deze sector een bailout te geven. Dat kan niet de bedoeling zijn. Wat mij betreft, komen er geen uitzonderingen naast de al genoemde uitzonderingen in het staand kabinetsbeleid.

De heer Braakhuis zei dat er sprake is van perverse prikkels, bijvoorbeeld voor de waardering van het vastgoed. Er werd zojuist al even gerefereerd aan de IFRS. De grote Nederlandse banken waarderen hun balans conform de internationale standaard, dus volgens de IFRS-regels. Die vereisen het nemen van verlies zodra dat redelijkerwijze kan worden verwacht. Bij commercieel vastgoed is er natuurlijk altijd sprake van een soort inschatting of iets een los «event» is en hoe groot de schade is. Traditioneel zijn er van geval tot geval ook veel expert judgements, omdat er grote verschillen zijn tussen panden. Binnen de context hebben alle zojuist door mij genoemde actoren echter wel degelijk aandacht voor veel meer eenheid in de regels en voor een correcte, eenduidigere implementatie. De NBA, de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants, heeft recent bijvoorbeeld een praktijkhandleiding gemaakt over hoe met risico's in vastgoedwaardering en met side letters moet worden omgegaan. Die praktijkhandleiding is ook gepubliceerd. De AFM geeft, zoals ik al aangaf, in het werkprogramma voor 2012 voor financiële verslaglegging specifiek een aantal zaken mee om te letten op transparantie met betrekking tot de onzekerheid van vastgoedwaarderingen. De Nederlandsche Bank oefent al geïntensiveerd toezicht uit, juist op dit onderdeel van de portfolio van banken en verzekeraars. Men zal ook de praktijkhandleiding van de NBA gebruiken om waarderingsprocessen van onder toezicht staande instellingen aan te scherpen. Op die manier profiteert men dus van elkaars kennis en publicaties.

De heer Braakhuis vroeg of bij de EBA-stresstest is uitgegaan van de boekwaarde of van de marktwaarde. Ik richt mij nu specifiek op de EBA-stresstest voor de drie grote Nederlandse banken. Zij gebruiken allemaal de IFRS-regels. Bij de stresstesten is uitgegaan van hoe de banken het vastgoed in de balansen hebben staan. Het meeste daarvan zal op boekwaarde staan, zoals banken ook de meeste leningen – bijvoorbeeld hypotheken en leningen aan het mkb – op boekwaarde hebben staan. Dat gebeurt om ongewenste volatiliteit te voorkomen, maar men gaat bij de stresstesten dus wel uit van een grote mate van stress ten opzichte van die waardering.

Minister De Jager: Ik bagatelliseer helemaal niets. Ik begon juist met de opmerking dat ik zie dat dit een groot probleem is. DNB heeft dat ook al aangegeven en daar ben ik het helemaal mee eens. Tegelijkertijd gebeurt er dus heel veel, ook op het punt van de waardering, om daarop toe te zien. De AFM en DNB zitten hier bovenop. Ik noem straks een aantal specifieke dingen waarmee juist dit probleem wordt geadresseerd. Niet voor niets hebben de stresstesten van de EBA ook een flinke mate van stress op het vastgoed losgelaten.

De heer Braakhuis vroeg of het bij pensioenfondsen gaat om de marktwaarde of de boekwaarde. Pensioenfondsen moeten al op de marktwaarde waarderen. Daar zien wij dus geen probleem.

Mevrouw De Boer en de heer Braakhuis vroegen wat de verantwoordelijkheid is van het kabinet bij de verbetering van waarderingen: wat doen de drie betrokken bewindslieden op dat punt? Op mijn terrein zijn er enkele onderwerpen. Ten eerste werkt het ministerie van Financiën via de AFM, DNB en de NBA aan de verbetering van de kwaliteit van waarderingen. Dat zal op termijn bijdragen aan de totstandkoming van realistischere prijzen. Ik ben zelf ook verantwoordelijk voor de Wta en de Wtfv. De AFM oefent op grond daarvan toezicht uit op de kwaliteit van de accountants en van de financiële verslaglegging van ondernemingen. Verbeterslagen op dat punt zorgen indirect voor een betere waardering. Naast alle al genoemde dingen zijn er verder vanuit het veld initiatieven die ik van harte ondersteun. Ik noemde al de praktijkhandleiding van de NBA en het nieuwe werkprogramma van de AFM, die hier heel specifiek op gaat toezien, en het geïntensiveerde toezicht op dit terrein van DNB.

De heren Braakhuis en Jansen merkten op dat in de media veel berichten over valse taxaties staan. Dit ligt iets meer op het terrein van Veiligheid en Justitie, maar het ministerie van Financiën zit in de Nationale Regiegroep Aanpak Misbruik Vastgoed. In die regiegroep wordt gestimuleerd dat de kwaliteit en de betrouwbaarheid van taxaties van woningen worden verbeterd door de branche, onder andere door oprichting van een onafhankelijke organisatie zoals het Nederlands Woning Waarde Instituut, het NWWI. Waarschijnlijk samen met de minister van Veiligheid en Justitie zullen wij begin volgend jaar aan de Tweede Kamer rapporteren over de voortgang op dit terrein. We zullen ook aandacht besteden aan de verbetering van de kwaliteit van taxaties van commercieel vastgoed. In de rapportage aan de Kamer zullen wij dat element meenemen.

De heren Jansen en Koolmees gingen in op de gemiddelde vastgoedschok van 20% in de EBA-stresstest en op de prijsdaling van 40% in het FD. De stresstest gaat over het geheel. Bij de drie grote banken vertegenwoordigen de kantoren, waar die zeer hoge percentages vandaan komen, slechts een minderheidsaandeel, ongeveer een kwart. Verder is het natuurlijk belangrijk dat de banken buffers hebben als zij vreemd vermogen verschaffen. Ook beleggers moeten buffers hebben, want het verlies wordt natuurlijk altijd door een belegger opgevangen. Je kunt dit dus niet een-op-een aan elkaar relateren.

Minister De Jager: Dat is natuurlijk specifiek aan de toezichthouders, maar ik kan dit meenemen en beide toezichthouders dit specifieke punt in overweging geven. De vraag is natuurlijk ook of en in hoeverre sprake is van leverage op de investeringen van die hedgefunds. Je mag aannemen dat banken ook zelf het risicoprofiel goed inschatten en dat bij vastgoed van minder waarde de leveragefactor over het algemeen wat terughoudender wordt bezien. Verlies bij een hedgefund op vastgoed is op zich natuurlijk niet alarmerend, want dat risico hoort er voor het hedgefund gewoon bij. Het gaat om de vraag of het door de buffers van de individuele belegger heen gaat, zodat men de lening niet helemaal terug kan betalen. Zo ja, hebben de banken dan vervolgens genoeg buffers om dat op te vangen? Dat is voor mijn rol een relevante vraag. Ik zal dit element onder de aandacht van de toezichthouders brengen.

Hetzelfde geldt voor de vraag van de heer Koolmees over de spreiding van de risico's. In mijn brief heb ik cijfers gegeven over de gemiddelde vastgoedexposures van banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Ook heb ik aangegeven welk deel daarvan betrekking heeft op de kantoren. Door de stresstesten van de EBA is er al veel transparantie, ook over de exposures per bank, maar de toezichthouders kunnen hier natuurlijk nog veel gedetailleerder naar kijken; dat doen zij natuurlijk al. Ik zal ook dit element bij beide toezichthouders onder de aandacht brengen, want dit hoort echt bij de toezichthouders.

De heer Koolmees vroeg of er voldoende transparantie is. Allereerst is het natuurlijk aan betrokken partijen om op basis van het aangereikte instrumentarium of bestaande regelgeving hun verantwoordelijkheid te nemen. Met betrekking tot de lagere overheden heeft mevrouw Schultz al iets geschreven en beantwoord over het vraag/aanbodmodel. Ten aanzien van de transparantie hebben wij al gezegd dat de AFM, DNB en de NBA werken aan verbetering van de kwaliteit van waarderingen. Dit zal bijdragen aan de totstandkoming van realistischere prijzen. De NBA, de AFM en DNB hebben ieder een eigen verantwoordelijkheid zoals ik die al heb aangegeven.

Mevrouw De Boer vroeg of de EBA-stresstest voldoende is toegespitst op vastgoedbezit van banken. Ja, de schok is ook groter dan de schok op de meeste andere activa. Dat is een forse maar plausibele daling in een negatief economisch scenario. Bij een schok van 20% kunnen er best panden zijn die veel meer waarden moeten worden afgewaardeerd, want het is een gemiddelde. Er is natuurlijk ook heel veel vastgoed dat zeer langjarig rendementen oplevert, maar een gemiddelde van 20% is een forse schok, mede omdat kantoren bij de drie grote banken slechts een kwart van het totale commerciële vastgoed uitmaken. Die schok van 20% heeft dus betrekking op het gehele commerciële vastgoed; dat is dus een forse schok.

Mevrouw De Boer vroeg hoe groot de kans is op een dergelijk negatief EBA-scenario. Ik sluit aan bij hoe de EBA het zelf noemt: het is een plausibel, maar onwaarschijnlijk scenario. Meer wil ik daar eigenlijk niet over kwijt; ik sluit dus gewoon aan bij wat de EBA daar zelf over heeft gezegd.

Onder anderen mevrouw De Boer vroeg of de uitkomsten van het AFM-onderzoek voor 2012 met de Kamer kunnen worden gedeeld. Ja, dat kan ik toezeggen. Die uitkomsten zal ik de Kamer te zijner tijd toesturen.

Tot slot de fiscale kant. Op dat punt is mijn beantwoording om twee redenen summier. Ten eerste heb ik daarvoor wel ruim drieënhalf jaar verantwoordelijk mogen zijn als staatssecretaris en vervolgens een tijdje als de enige bewindspersoon op het ministerie van Financiën, maar hebben we daar nu natuurlijk weer een staatssecretaris voor gekregen, de heer Weekers. Ten tweede heeft mevrouw Schultz mede namens hem de meeste vragen eigenlijk al schriftelijk beantwoord naar aanleiding van de brief van 28 april jl. Ik zal één vraag nog iets specifieker beantwoorden, want daar is nog steeds onduidelijkheid over. De heer Groot vroeg of je fiscaal wel of niet verder kunt afschrijven dan de WOZ-waarde. Volgens mij is die vraag vrij eenvoudig te beantwoorden, maar ik heb nu geen fiscale mensen bij me. Gebouwen in eigen gebruik kunnen tot onder de WOZ-waarde worden afgeschreven. Gebouwen die je als belegger aanhoudt, kunnen niet tot onder de WOZ-waarde worden afgeschreven. Dat is de regel. Daar ligt een hele motivatie achter, want een gebouw in eigen gebruik is zeker in de eerste jaren een grote last voor de onderneming. Je kunt ook geen verkoopwinst maken als je het pand in eigen gebruik hebt, terwijl dat bij een beleggingspand wel mogelijk is. Voor de rest wil ik dit onderwerp bij de staatssecretaris laten. De andere vragen zijn volgens mij al beantwoord in de brief van mevrouw Schultz, mede namens de staatssecretaris.

De heer Van Vliet (PVV): Voorzitter. Ik dank de bewindspersonen voor de beantwoording. Ik begon mijn betoog met de opmerking dat de regering regeert, het parlement controleert en de markt investeert. Ik voeg daaraan toe: de regering bakent af, het parlement kaart af en de markt waardeert af. Dat is nu eenmaal niet onze zaak. Daar blijf ik bij. Dit debat heeft daar voor mij niets aan toegevoegd.

Ik heb nog één vraag aan de minister. We hadden het over publiek geld voor banken met een vastgoedportefeuille die eventueel afgewaardeerd wordt. Die vraag trek ik door naar lagere overheden. Als zich door afgeblazen projecten of door waardedaling van de desbetreffende gronden verliezen manifesteren, kan de minister dan garanderen dat het Rijk ook dan niet hoeft bij te springen voor eventuele exploitatietekorten, ook met het oog op de eventuele moeilijke situatie in de toekomst?

De heer Braakhuis (GroenLinks): Voorzitter. Ik ben vandaag niet gerustgesteld. De signalen die ik krijg uit de markt en van lokale overheden, zijn totaal anders. Ik heb ook met de NBA gesproken. Er is bij eigenaren en financiële instellingen sprake van een structureel moedwillig te hoog verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde. Ik heb het gevoel dat het probleem veel groter is dan zoals het nu gepresenteerd wordt en zoals het lijkt. Ik hoor graag van de minister of hij op dat punt een toezegging kan doen: ik wil gewoon weten hoe groot het verschil is tussen de boekwaarde en de waarde op de markt. Ik wil eigenlijk weten hoe groot het probleem is. We hebben blijkbaar geen idee hoe groot het probleem werkelijk is. Ik heb zeer veel behoefte aan zo'n onderzoek, zodat wij werkelijk een inschatting kunnen maken van de problematiek. Ik zie anders ook niet in waarom DNB op deze manier waarschuwingen afgeeft. Anders zal ik dit via een VAO moeten proberen te regelen, maar ik hoop dat de minister mij deze toezegging kan doen, zodat we in ieder geval weten waarover wij het hebben voordat wij verdere stappen nemen.

Ik vraag de minister ook om te overwegen of wij toch niet iets moeten doen ten aanzien van de makelaar/taxateur, want dat is een «vereniging in één», bijvoorbeeld omdat de taxateur in dienst is van de makelaar. Daar zit toch een perverse prikkel in. Ik vraag de minister of hij bereid is om daar iets aan te doen.

De heer Paulus Jansen (SP): Voorzitter. Volgens mij zijn enkele vragen van mij over de AFM nog niet beantwoord, namelijk de vraag over de side letters, de vraag wat er op dit moment al boven water is gekomen en de vraag wat de sancties zijn voor partijen die zich niet aan de afspraken houden. Er moet dan volgens mij immers een straf boven de markt hangen.

En dan de vraag hoe groot het probleem eigenlijk is. De minister zegt dat dit een heel dynamisch geheel is en dat je alleen een momentopname kunt maken. Dat ben ik op zich met hem eens, maar ik neem aan dat hij onderschrijft dat het van belang is om te weten over welke orde van grootte wij praten. Ik ben niet erg gerustgesteld door zijn observatie dat het met de winkels wel meevalt en dat het probleem dus met name in de kantorensector zit. Ik krijg juist signalen dat de grote hausse van de leegstand er bij de winkels nog aan moet komen. Misschien zet dat de minister nog meer aan het denken. Ik denk dat het verlies zal neerslaan bij de kleine middenstander op de hoek, dus niet bij de grote beleggers en indirect bij de banken, maar bij de middenstand aan het eind van de keten, in de buurtwinkelcentra en in de dorpswinkels. Die middenstand krijgt het probleem straks voor de kiezen. Dat lijkt mij toch een punt van zorg voor deze minister. Ik heb begrepen dat de minister nog wel meer cijfers over de omvang heeft. Ik zou dus graag de observatie van de minister tegenover die 22 mld. zetten. Op welke termijn kunnen wij dat verwachten?

Ik heb ook een vraag gesteld over het voor de vennootschapsbelasting niet langer aftrekbaar maken van leegstandsverliezen in situaties waarin er geen plannen zijn voor renovatie of herontwikkeling; dergelijke plannen zijn wat mij betreft uiteraard legale redenen voor leegstand. Daar krijg ik graag een reactie op.

De heer Koolmees (D66): Voorzitter. Ook ik dank de ministers voor de beantwoording. Het is goed dat de minister erkent dat dit een probleem is, dat hij de vinger aan de pols houdt en dat de AFM en DNB allebei hard bezig zijn om dit probleem in kaart te brengen en overzichtelijk te maken. Mijn twijfel betreft ook de discussie over de marktwaarde en de boekwaarde. Ook ik heb de afgelopen maanden een aantal gesprekken gevoerd. De discussie gaat dan steeds over de vraag wat de marktwaarde is. Sommige kantoren zijn gewoon onverkoopbaar. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de genoemde veiling van een vastgoedportefeuille, waarvoor –40% werd gevraagd en die toch niet verkocht wordt. Hoe liquide is die markt dus? Dat is nog steeds een aandachtspunt.

De door de minister uit de EBA-stresstest genoemde cijfers zijn gemiddelden. Daarom heb ik ook gevraagd naar de spreiding en de risico's. Ik zie twee publieke belangen, ten eerste de leegstand en de daarmee verbonden leefbaarheid. Daar wordt iets aan gedaan. Ten tweede vind ik vanuit mijn portefeuille de financiële stabiliteit van belang. Ik ben nog niet helemaal gerustgesteld.

Ik heb de antwoorden gehoord van de minister van Infrastructuur en Milieu. Zij voert de regie in de stuurgroep Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Ik heb geciteerd uit een artikel van 3 oktober. Er is intussen wellicht veel verbeterd, maar ook in dat artikel wordt geconstateerd dat het Rijk afwezig is, met name op het punt van de fiscaliteit.

Mijn laatste opmerking is dezelfde als de opmerking van de heer Groot. Ik heb nog een paar openstaande vragen voor de staatssecretaris. Die zullen we met hem opnemen.

Mevrouw De Boer (VVD): Voorzitter. Ik denk dat de probleemanalyse door alle aanwezigen wordt gedeeld, ook in de zin dat wij dit allemaal een probleem vinden of dat dit een probleem zou kunnen worden. De stresstest heeft gelukkig uitgewezen dat het probleem niet zo groot is dat het grote gevolgen zal hebben voor onze banken, maar het is goed dat de waardering dichter in de buurt komt van de marktwaarde. Dat gaat ook gebeuren. De minister heeft aangegeven dat de AFM en de DNB strenger toezicht gaan houden en dat de accountants andere, waarheidsgetrouwere maatstaven gaan hanteren. Dit is niet direct mijn portefeuille en ik zit dus niet helemaal in de terminologie en al die Engelse termen, maar wij gaan in ieder geval naar een waardering van die panden die de marktwaarde meer benadert. Ik ben het met mijn buurman eens dat dit heel lastig is, want wat is de marktwaarde? In sommige gevallen is een pand onverkoopbaar en is de marktwaarde gewoon nul. Hoe ga je daar dan mee om? Omdat wij allemaal dit probleem erkennen, is het goed dat de minister een vinger aan de pols houdt en ons misschien regelmatig hierover rapporteert, zodat hij ons daarbij kan meenemen.

Over mogelijke oplossingen zijn wij met de andere ministers al langer in gesprek. Leegstaande kantoorpanden moeten gemakkelijker omgebouwd kunnen worden, bijvoorbeeld tot studentenkamers of andere woonruimte. Het Bouwbesluit biedt daartoe de mogelijkheid. Er vinden experimenten plaats. Ik denk dat wij de focus daarop moeten richten. De motie van de fracties van de VVD en D66 moet daarbij het goede voorbeeld geven: niet nieuw bouwen alvorens gekeken is op de bestaande kantorenmarkt.

Minister De Jager: Voorzitter. De heer Van Vliet vroeg of ik kan garanderen dat het Rijk niet hoeft bij te springen voor decentrale overheden die in problemen komen vanwege dit soort commerciële vastgoedinvesteringen in kantoren. Ik begeef mij nu wel een beetje op het terrein van de minister van BZK, maar in principe is het antwoord daarop natuurlijk «ja», tenzij een gemeente bijvoorbeeld een artikel 12-gemeente wordt; dan wordt het anders. Maar goed, dat brengt weer allerlei gevolgen met zich mee voor de gemeente. Indirect lopen er natuurlijk altijd risico's van gemeenten naar het Rijk, maar er is inderdaad geen sprake van een soort free ride voor gemeenten.

Ik denk dat er bij de heer Braakhuis nog een misverstand leeft, namelijk dat boeken op boekwaarde inhoudt dat er nog geen afschrijvingen worden gedaan. Dat is niet zo. Het feit dat je op boekwaarde boekt, betekent nog steeds dat je impairments moet nemen voor de verschillen die ontstaan. Die banken moeten dus wel degelijk impairments nemen, ook als zij waarderen op boekwaarde. De reden van het boeken op boekwaarde bij banken is om de balans niet al te volatiel te maken. Dat is een belangrijke en goede reden, omdat hiermee gevaarlijke fluctuaties worden voorkomen. Als een loss «event» waarschijnlijk is, moeten dus impairments tegenover die boekwaarde worden gezet. Ik denk dat dat een belangrijk verschil is. Ik weet hoe druk het in de kersttijd in de plenaire zaal van de Kamer is. Laten we dus een VAO proberen te voorkomen. Het gebeurt altijd met een bepaalde vertraging, maar de vraag is natuurlijk of die impairments goed worden neergezet. Ik heb al aangegeven dat ik DNB en de AFM vraag om hier voldoende aandacht aan te geven. Ik hoop dat dit voldoende is voor de heer Braakhuis, want ik deel de urgentie helemaal. Ik probeer de urgentie absoluut op geen enkele wijze te verminderen. Dit moet dus gebeuren. De waarderingsregels zijn op zich goed, maar er moeten natuurlijk goede taxaties plaatsvinden en die regels moeten goed worden geïmplementeerd. Daar hebben wij toezichthouders voor. Die zijn nu echt extra alert. Dat geldt zowel voor de AFM als voor DNB. Ik zal bij beide toezichthouders nogmaals het gevoelen van deze Kamer in overweging geven dat dit een grote urgentie heeft. Ik hoop dat op die manier het gevoelen van de heer Braakhuis voldoende is geadresseerd.

Minister De Jager: De heer Jansen vroeg in hoeverre de AFM al heeft opgetreden. Op het punt van financiële verslaglegging heeft de AFM alleen het instrument van de mededeling, dus niet het instrument van een boete. In het overleg dat ik zojuist al noemde, zal ik de AFM vragen of zij daar problemen mee heeft. Die zijn mij persoonlijk niet bekend, maar ik zal dit dan direct meenemen. Het themaonderzoek van de AFM zal in 2012 plaatsvinden. Dat zal waarschijnlijk resulteren in nog meer van die mededelingen.

Ik heb de fiscale vraag over de WOZ-waarde en de waarderingsregel specifiek beantwoord. Voor het overige zou ik inderdaad zeggen: neem die vragen mee naar een overleg met de staatssecretaris van Financiën, want zij liggen heel specifiek op fiscaal terrein.