Nr. 287 VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEG

De algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft op 28 november 2012 overleg gevoerd met minister Blok voor Wonen en Rijksdienst over:

• − de brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties d.d. 5 september 2012 over de Aanbieding Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting (29 453, nr. 274);

• − de brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties d.d. 6 september 2012 over de CFV-rapportage inzake liquiditeitsrisico’s woningcorporaties vanwege derivatenbezit (29 453, nr. 275);

• − de brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties d.d. 24 oktober 2012 over een Lijst van vragen en antwoorden inzake nahangprocedure Besluit tot wijziging van het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (verhoging maximum percentage saneringsheffing) (29 453, nr. 276);

• − de brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties d.d. 30 oktober 2012 over de Verkenning woningcorporaties, staatssteun en middeninkomens (29 453, nr. 277);

• − de brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties d.d. 31 oktober 2012 over de Stand van zaken derivatencorporaties (Wooninvest, Portaal en Vestia) (29 453, nr. 278);

• − de brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst d.d. 20 november 2012 over de Aanbieding analyse van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) van het Regeerakkoord over de effecten van het voorgenomen huurbeleid en de verhuurderheffing (29 453, nr. 279);

• − de brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst d.d. 26 november 2012 over de Reactie op CFV doorrekening huurbeleid en effecten verhuurderheffing (29 453, nr. 280).

Van dit overleg brengt de commissie bijgaand geredigeerd woordelijk verslag uit.

Voorzitter: De Rouwe

Griffier: Van der Leeden

De heer Jansen (SP): Voorzitter. Op het moment dat de Nederlandse bouwsector op zijn rug ligt, de koopsector op slot zit en de vraag naar huurwoningen aanzwelt, zorgt dit regeerakkoord ervoor dat de woningcorporaties met directe ingang een investeringsstop moeten aankondigen. Ze moeten ook wel, want anders gaan ze op de fles. Een greep van 2 miljard euro per jaar in de kas van de woningcorporaties roomt een zesde van de huurinkomsten af. Dat is € 75 per huurder per maand. Het sprookje uit het regeerakkoord dat deze aanslag kan worden gecompenseerd uit huurstijgingen, klopt niet. Het klopt niet in de tijd. De mogelijke opbrengsten kunnen het tempo van de heffing niet bijbenen. Het klopt geografisch niet. In een groot deel van Nederland, met name in de krimpgebieden, heeft de huur al het marktniveau bereikt. Daar betekent huurverhoging direct extra leegstand. Extra leegstand betekent niet meer, maar minder inkomsten. Ook klopt de beoogde totaalopbrengst niet. Je kunt de huur van 2,4 miljoen Nederlandse huishoudens met de laagste inkomens niet met 2 miljard euro verhogen. Dat kunnen die huishoudens niet betalen, dus blijven kinderen langer thuis wonen en zullen ze nog kleiner gaan wonen. Je krijgt dus uitval van de vraag. Het fabeltje deugt in moreel opzicht al helemaal niet. De rijksoverheid, die zich op grond van artikel 22 van de Grondwet druk zou moeten maken om de huisvesting van de armsten, besteedt daar geen cent aan maar haalt er juist 2 miljard euro weg, terwijl er ook na het regeerakkoord netto nog 7 miljard euro per jaar naar de eigenwoningbezitter wordt gesluisd.

Enkele weken terug rekende Ortec in opdracht van Aedes voor dat door de verhuurderheffing alle investeringen in nieuwbouw moeten worden gestaakt op basis van financiële criteria, zoals de solvabiliteit van het Rijk zelf. Ook moeten alle vrijkomende huurwoningen opnieuw worden verhuurd tegen 100% van de wettelijk maximale huur. Dat betekent dat de sociale huursector niet meer bestaat. Dat vond de minister-president lobbyen. Daar lag hij niet wakker van.

De heer Jansen (SP): Toen kwam het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de eigen waakhond van de rijksoverheid, met zijn doorrekening. De conclusies van het Centraal Fonds waren in lijn met die van Ortec. Nog eens drie dagen later kwam het Waarborgfonds Sociale Woningbouw met de aankondiging dat in 2013 bijna de helft van de woningcorporaties niet meer voldoet aan de financiële criteria om in aanmerking te komen voor borging. In 2017 zal dit zijn gestegen tot 85%. Als je geen borging meer kunt krijgen, kun je niet meer investeren, want de banken eisen – een enkele hoge uitzondering daargelaten – een borging van het WSW als voorwaarde voor lening.

Er voltrekt zich in hoog tempo een rampscenario. De SP-fractie heeft de afgelopen dagen corporaties in alle provincies benaderd om navraag te doen naar hun inschatting van de effecten voor de investeringen in 2013. Het beeld is dat ze alle projecten waar ze juridisch nog onderuit kunnen komen, temporiseren of schrappen. Dat komt neer op een kwart tot een derde minder investeringen. Als de plannen voor de verhuurderheffing compleet worden doorgezet, komt daar in 2014 nog eens een keer een vermindering van een kwart tot een derde overheen. De SP-fractie schat dat er in 2013 zo'n 2 miljard euro van afgaat. Dat kost minstens 20.000 bouwvakkers extra hun baan. Hoe kan de minister van bouwen en wonen dit over zijn kant laten gaan? Hoe kan hij zeggen de komende maanden samen met de sector eens goed te gaan nadenken, terwijl de projecten nu worden geschrapt? Inmiddels hebben naast Aedes en de Woonbond ook de VNG, MKB-Nederland en de Aannemersfederatie Nederland de noodklok geluid. Als de VVD geen boodschap heeft aan de Nederlandse huurders, zou zij dan wel willen luisteren naar de aannemers en het midden- en kleinbedrijf?

Ik heb een aantal concrete vragen aan de minister. Onderschrijft hij dat er in deze tijd een balans moet zijn tussen de heffing en extra huuropbrengsten? Onderschrijft hij dat deze balans er niet is? Onderschrijft de minister dat gedragseffecten een grote invloed hebben op de toekomstige huuropbrengst? Zijn de gedragseffecten van de verhuurderheffing meegenomen in de rekensom van het Centraal Planbureau? Wat is de ambitie van de minister voor het huurbeleid van corporaties bij mutatie? Vindt hij het normaal dat sociale verhuurders straks bij mutatie 100% van de maximale wettelijke huur moeten vragen? Wat is dan eigenlijk nog het verschil met commerciële verhuurders? Wat is de reactie van de minister op de analyse van het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat er een domino-effect zal ontstaan als corporaties die in de problemen komen, een beroep doen op saneringssteun van het CFV? Klopt het dat het Centraal Planbureau niet een heffing van 1,2 miljard heeft doorgerekend bij het regeerakkoord, maar een van 900 miljoen? Ik wijs in dit kader op de voetnoot bij pagina 21. Klopt het dat het Centraal Planbureau bij het doorrekenen van het regeerakkoord is uitgegaan van continuering van het investeringsniveau van de corporaties en daarmee van de bijbehorende btw-opbrengsten, ondanks dat ze 2 miljard aan verhuurderheffing moeten afdragen?

De SP-fractie vindt dat de minister met topprioriteit het volgende alternatief moet laten onderzoeken. 1. De verhuurderheffingen worden afgeblazen. 2. Als tegenprestatie worden met de corporaties en de particuliere verhuurders, die in geringe mate ook meebetalen aan de heffing, binnen de investeringen afspraken gemaakt, oplopend tot 10 miljard euro per jaar. Voor iedere euro kwijtgescholden heffing wordt € 5 extra geïnvesteerd. Die investeringen behelzen de kerntaken, namelijk het bouwen van betaalbare huurwoningen, investeren in de wijkaanpak, energiebesparing en renovatie. De btw over deze investeringen zal 2,1 miljard euro per jaar bedragen, meer dan de opbrengst van de twee verhuurderheffingen. Daarnaast zijn er grote inverdieneffecten op WW- en bijstanduitkeringen van bouwvakkers en werknemers in gerelateerde bedrijfstakken. Ik krijg hierop graag een reactie van de minister. Ik overweeg om op dit punt met een motie te komen.

Ten slotte maak ik enkele opmerkingen over het gebruik van financiële derivaten door woningcorporaties. Ik had daaraan graag meer tijd besteed, maar door de combinatie van deze agenda is dat helaas niet mogelijk. Derivaten kunnen nuttig zijn om schommelingen in kapitaallasten te egaliseren, maar ze zijn ook bijzonder gevaarlijk speelgoed. De SP-fractie onderschrijft dat derivaten uitsluitend kunnen worden ingezet in situaties waarin er onderliggende leningen zijn, dus niet als speculatief instrument, en dat er een positieflijst zou moeten komen. Kortom, relatief ongevaarlijke derivaten kunnen worden ingezet voor dat doel terwijl voor andere producten altijd schriftelijke toestemming vooraf nodig zou moeten zijn van de financieel toezichthouder, zodat maatwerk mogelijk is terwijl er wel zekerheid is dat corporaties op een verstandige manier met deze risico's omgaan. Wat ons betreft worden bestuurders en medewerkers van corporaties die zich niet houden aan deze elementaire beginselen, strafrechtelijk vervolgd; graag een reactie van de minister.

De SP-fractie sluit niet uit dat wij voor de kerst – dat is dus heel snel – nog een keer een debat hebben. De urgentie van dit probleem is zo groot dat ik verwacht dat wij vandaag een aantal toezeggingen van de minister krijgen om binnen enkele weken met nadere informatie naar de Kamer te komen. Voor de kerst voer ik daarover dan graag een nader debat.

De heer Van Klaveren (PVV): Voorzitter. Haastige spoed is zelden goed; een voor velen zeer bekend gezegde. Toch lijkt deze uitdrukking bij het kabinet een stuk minder bekend te zijn. Het was al niet zo'n groot succes om de socialistische hobby van nivelleren ook van toepassing te laten zijn op de zorgpremie. Ik druk me dan nog redelijk eufemistisch uit. Je zou denken dat van zulke enorme fouten, ingegeven door haast, werd geleerd en dat met de aanpassing van de afspraken over de inkomensafhankelijke zorgpremie ook de andere ondoordachte zaken uit het regeerakkoord werden hersteld. Dat is ijdele hoop gebleken. In het regeerakkoord kunnen we onder andere lezen dat er een verhuurderheffing komt en dat de huren voorts enorm gaan stijgen, soms tot zelfs 10%. Beide ideeën stemmen, zoals bekend, de PVV-fractie niet heel vrolijk.

De verhuurderheffing is de nagel aan de doodskist van de corporaties en zal de huurder extra hard treffen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft een vernietigend doch helder rapport geschreven. We lezen daarin onder meer dat er een zeer forse achteruitgang van de solvabiliteit van de corporatiesector optreedt. Per saldo gaat het de corporaties maar liefst 17 miljard kosten. Verder zal de solvabiliteit – in normaal Nederlands: de mogelijkheid om aan de betalingsverplichtingen te voldoen – voor meer dan een kwart onder de 15% komen te liggen. Dit houdt in dat er nauwelijks ruimte bestaat voor nieuwe activiteiten. Kan de minister aangeven hoe de corporaties nog moeten bouwen als de centjes straks op zijn? Het CFV stelt zelfs dat 41 woningcorporaties failliet zullen gaan door de huidige kabinetsplannen. We horen graag of de minister die vrees deelt.

In zijn reactie op het rapport van het CFV stelt de minister dat geen rekening is gehouden met de mogelijkheid dat de corporaties geld binnenhalen via de verkoop van woningen. Wellicht is het de minister ontschoten, maar er wordt momenteel vrij weinig verkocht. De plannen van het kabinet zorgen er zelfs voor dat de verkoop nog minder wordt. Wat zijn de verwachtingen van de minister ten aanzien van de verkoop door corporaties? Hoeveel woningen verwacht hij dat ze de komende kabinetsperiode zullen verkopen? Hoeveel gaat dat naar zijn idee opleveren in euro's? Verder stelt de minister dat hij in het voorjaar komt met een nadere analyse van het rapport. De PVV had gehoopt en eigenlijk ook verwacht dat de minister snel zou zorgen voor duidelijkheid. Corporaties moeten immers in de planvorming al rekening houden met naderend financieel onheil.

We zien dat in dit licht de bijdrage aan het saneringsfonds wordt opgeschroefd van 1% naar 5%, helemaal na het Vestiadebacle dat de pot zo goed als leeg heeft gemaakt. Naar aanleiding van de Vestiapuinhoop, waarvoor onder anderen de slapende PvdA-toezichthouders medeverantwoordelijk zijn, is onderzoek gedaan naar de liquiditeitspositie van corporaties met een derivatenportefeuille. Hoewel de meeste corporaties de stresstest doorstaan, zijn er nog steeds een aantal die dat niet doen. Per 31 december van dit jaar zal het fonds opnieuw een stresstest uitvoeren. We horen graag van de minister wat de gevolgen zijn als een aantal corporaties wederom niet voldoet aan de norm.

Vanmiddag is het zoveelste vernietigende bouwrapport verschenen, nu van het Economisch Instituut voor de Bouw, waarin wordt bevestigd wat de PVV reeds stelde. Het beperken van de hypotheekrenteaftrek en de invoer van de verhuurderheffing hebben een desastreus effect op de bouw. Zowel de koopsector als de huursector wordt keihard getroffen. De komende twee jaar zullen, zoals mijn collega van de SP al aangaf, 20.000 banen in de bouw verdwijnen en zullen de investeringen in de bouw dalen met maar liefst 16%. De PVV heeft in de doorrekening van haar programma aangetoond dat het ook anders kan. We hebben gezien dat de afspraken uit dit regeerakkoord kunnen wijzigen. De bouwsector schreeuwt op dit moment moord en brand en wordt door de aanstaande maatregelen echt om zeep geholpen. De PVV roept de minister daarom hierbij op, de paragraaf over de woningmarkt compleet te herzien en serieus in gesprek te treden met de sector, waar volgens mij inmiddels niemand meer is die vrolijk wordt van de plannen van dit kabinet. Ik krijg hierop graag een reactie.

De heer Klein (50PLUS): Voorzitter. In dit AO spreek ik met name over de brief van de minister over het CFV-rapport, die de aanleiding was voor dit overleg. Bij de totstandkoming van de Wet verhuurderheffing heeft mijn fractie al laten weten dit geen verstandige keuze te vinden, vooral in het licht van wat het betekent voor de woningmarkt en hoe je de problemen in de woningmarkt kunt oplossen. Dat proces loopt nog, dus we wachten af wat de Eerste Kamer ermee zal doen. We hopen dat het op een verstandige manier zal worden afgehandeld. Voor 2013 is er voor 50 miljoen ingeboekt. Dat was dan ook het uitgangspunt. Vervolgens heeft de minister laten weten vóór het voorjaar aan te geven wat dit betekent, hoe het feitelijk wordt ingevoerd en welke consequenties het heeft. Tegelijkertijd zie ik op dit moment de urgentie om er iets sneller mee om te gaan dan alleen wachten tot het voorjaar, want het heeft nogal veel consequenties. Met stijgende verbazing hoorde ik de minister gisteren in het vragenuur aangeven dat de verhuurderheffing niet zo'n probleem is voor de investeringen van de woningbouwcorporaties, omdat het uiteindelijk gaat om de huurinkomsten die ze hebben. Daarom zou het nooit ten laste gaan van de investeringen. Dat krijg ik graag uitgelegd, want de rapporten waarin iedere keer het tegenovergestelde staat, dwarrelen via mijn e-mailbox op mijn bureau. Volgens deze rapporten zouden de investeringsproblemen veel groter zijn. Voor de fractie van 50PLUS gaat het er uiteindelijk om dat 1. de huurders er niet de dupe van worden, 2. we een goed sociaal woningbeleid hebben en 3. de gehele woningmarkt beter gaat lopen. Dat zijn de uitgangspunten, terwijl je in de stellingname ziet dat hierdoor de investeringen juist belemmerd worden. In dat opzicht begrijp ik de opmerking van gisteren helemaal niet. Sterker nog, ook in de brief van 26 november wordt verwezen naar de extra inkomsten die zouden kunnen ontstaan door eventuele verkoop van woningen door de woningcorporaties. Aedes heeft echter gezegd dat dit niet gaat, omdat de basis voor de verhuurderheffing daarmee onderuit wordt gehaald. Zo reken je jezelf dus rijk.

Ik denk dat de effecten van de verhuurderheffing en daarmee de belasting van de woningcorporaties erg negatief zijn. Ook de negatieve effecten op de rijksbegroting zullen uiteindelijk veel groter zijn, omdat de andere kant van het verhaal ook moet worden meegenomen, namelijk dat er wel wordt geïnvesteerd en gebouwd waardoor er economisch meer potentie ontstaat en er dus ook meer rijksinkomsten zullen zijn uit btw, inkomstenbelasting, loonbelasting van de betrokken ondernemers et cetera.

Mijn fractie ziet dus een heel ander effect, dat ook te maken heeft met de discussie rondom de derivaten. Enkele woningbouwcorporaties zijn negatief in de publiciteit geweest, omdat er zaken zijn gebeurd die niet correct waren. Dat leidt ertoe dat de hele sector in dat opzicht wordt besmet, in de zin van «dat is een club die je op een of andere manier kunt pakken via de portemonnee». Ook in de brief van de VNG komt naar voren dat de woningbouwcorporaties onder curatele kunnen worden gesteld door de gemeenten. Bij dat onderdeel van het regeerakkoord zet mijn fractie grote vraagtekens. Wij betwijfelen of dit een verstandig traject is, ten eerste omdat het gaat om woningbouwcorporaties die in verschillende gemeenten werken, ten tweede omdat we ons afvragen of de gemeenten wel voldoende capaciteit hebben en ten derde omdat we ons afvragen of ze wel voldoende middelen hebben. Of is het weer een efficiencykorting waarbij de gemeenten het uiteindelijk weer zelf mogen uitzoeken? Ook dat onderdeel vereist dus enige aandacht.

Het zal duidelijk zijn dat ik hoop dat de minister meer inhoudelijk zal ingaan op niet alleen het CFV-rapport, maar ook de andere dossiers inzake het traject om ervoor te zorgen dat woningbouwcorporaties hun primaire taak – het zorgen voor een goede sociale woningbouw – kunnen realiseren en niet als een soort pinautomaat voor de rijkskas worden gezien.

De heer Knops (CDA): Voorzitter. Dit algemeen overleg was door velen gewenst, maar de gevolgen waarover we spreken zijn door weinigen gewenst. De afspraken in het regeerakkoord over de verhuurderheffing zorgen voor veel onrust, zowel bij huurders over de mogelijke effecten op microniveau – iedereen vraagt zich af wat dit voor hem gaat betekenen – als bij corporaties, met name als het gaat om vraagstukken rondom solvabiliteit en rendement, als bij private beleggers, die het natuurlijk ook van belang vinden om te weten wat er allemaal gaat spelen, hetgeen bepalend is voor de investeringen die zij gaan doen. De voorliggende plannen van VVD en Partij van de Arbeid lijken onder grote tijdsdruk tot stand te zijn gekomen. De effecten van een en ander zijn nog niet in beeld. Je zou de plannen in dat opzicht als ondoordacht kunnen betitelen. De minister heeft in het debat rondom de verhuurderheffing voor 2013 een- en andermaal aangegeven dat we nog komen te spreken over de gevolgen voor later. Refererend aan de signalen van corporaties die via de heer Jansen binnenkomen, zie je echter dat op dit moment iedereen in de stilstand-stand gaat en dat investeringen op de lange baan worden geschoven, hetgeen leidt tot vraaguitval met alle gevolgen van dien. Dat hebben we gisteren besproken in het mondelinge vragenuur. Wat mij betreft is het dus zaak dat de minister snel actie onderneemt, snel de noodzakelijke duidelijkheid geeft en de gevolgen onderzoekt en onderkent van hetgeen nu voorligt, om uiteindelijk op basis van die helderheid het vertrouwen in de sector te laten terugkomen. Dat vertrouwen staat op dit moment onder druk.

Ik heb een aantal vragen aan de minister. Misschien kan hij die nu beantwoorden, maar ik sluit me aan bij degenen die zeggen nog meer debatten over dit onderwerp te verwachten. Ten aanzien van de 4,5% van de WOZ-waarde, de rekenmethodiek, blijkt dat er met name in krimpgebieden grote problemen kunnen ontstaan. Kan de minister aangeven of de systematiek van 4,5% van de WOZ-waarde als afgeleide keihard is of dat deze wat hem betreft bespreekbaar is? Kijkt hij op dit moment al naar een alternatief? Van groot belang is dat deze nieuwe minister voor Wonen – dat er een aparte minister is gekomen, geeft het belang van het onderwerp aan – snel duidelijkheid schept ten aanzien van het stelsel van corporaties en hoe dat allemaal gaat functioneren. Mijn concrete vraag is of de minister op korte termijn, als een soort van doorvertaling van het regeerakkoord, zijn visie op de hele corporatiesector met de Kamer wil delen.

De heer Knops (CDA): Dat zou bijna een discussie uitlokken over het vraagstuk van solidariteit. Mijn partij kijkt daar misschien wat anders naar dan de partij van de heer Jansen. Ik ben ook bevreesd voor het domino-effect. Ik vind dat degenen die het goed doen, niet gestraft mogen worden voor degenen die het slechter doen. Dat gaat ook over het functioneren van corporaties. Ook naar dit soort systemen zou heel pragmatisch moeten worden gekeken. Als het effect van de invoering van een bepaald systeem is dat iedereen omvalt, is het geen goed systeem. Mijn oproep aan de minister is of hij bereid is om dit uitgangspunt, dat verschillende partijen in hun programma hadden staan, los te laten en te kijken naar een systeem dat rechtvaardig is. Natuurlijk zal er geld moeten worden opgehaald, maar wel op een zodanige manier dat er verdiencapaciteit voor de corporaties overblijft.

Op korte termijn wordt de herzieningswet, die nu bij de Eerste Kamer ligt en waarbij nog een AMvB komt, weer naar de Tweede Kamer gestuurd. Wanneer kunnen we de AMvB tegemoet zien? Het is belangrijk om te weten wanneer de spelregels van de herzieningswet in werking treden.

Ik heb een aantal vragen over de reactie op de onderzoeken van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De minister heeft aangegeven dat de conclusie van deze rapporten voorbarig is. Welke veronderstelling had het WSW volgens de minister dan moeten gebruiken in zijn risicobeoordeling? Op welk punt zijn de reacties wat hem betreft voorbarig? De hamvraag is natuurlijk waar de minister denkt de 2 miljard bij de corporaties vandaan te halen zonder dat dit leidt tot de gevolgen die in beide rapporten worden beschreven. Mijn fractie neemt de reactie van het WSW zeer serieus. Het stopzetten van de financieringsborging voor de periode na 2013 heeft direct gevolgen voor de nieuwbouwproductie en de renovatie. Zal de minister als lid van het kabinet en als eerstverantwoordelijke voor deze portefeuille ook met de huidige coalitiepartijen om tafel zitten om opnieuw hierover te onderhandelen? De opgave die nu voorligt, lijkt bijkans kansloos in de zin van de uitwerking. Linksom of rechtsom lijkt de 2 miljard gewoon absoluut niet te kunnen. Het is de vraag of in navolging van het dossier van de inkomensafhankelijke zorgpremie ook over dit dossier opnieuw gesproken wordt binnen de coalitie. Is de minister daartoe bereid?

Ten slotte stel ik drie vragen over de andere brieven op de agenda. Deze brieven geven aan waartoe beleid kan leiden. De corporaties moeten via de saneringsheffing bijdragen aan het debacle van Vestia. Het CFV heeft voor 2013 de begroting vastgesteld. Houdt de minister bij zijn goedkeuring rekening met de wens van de sector om niet te doneren, maar te investeren? Daarnaast is er onduidelijkheid over de Europese staatssteunregels. Het lijkt erop dat Nederland de nieuwe richtlijnen moet uitvoeren, terwijl eerder de volkshuisvesting als een bestaande steun werd gezien. Klopt dit? Wat gaat de minister doen met het verhogen van de inkomensgrens tot € 38.000? Wanneer neemt hij hierover een besluit? Ten aanzien van de derivaten vraag ik me af hoe de minister ervoor zorgt dat de risico's afnemen en te behappen zijn. Verwacht hij dat meer corporaties onder toezicht komen te staan? Hoe zorgt hij ervoor dat de kosten van de externe toezichthouders beperkt blijven? Ik doel dan op opruimacties, extra accountancycontroles en forensische onderzoeken. We hebben bijvoorbeeld begrepen dat bij Laurentius in Breda, waaraan de minister ook refereert in zijn brief van vandaag, deze kosten inmiddels oplopen tot zo'n 2 miljoen euro per jaar. De rekening voor de externe toezichthouders is dus behoorlijk fors. Worden deze kosten verhaald of stijgen de bedrijfslasten van de corporaties gewoon?

De heer Verhoeven (D66): Voorzitter. Na de zorgpremie heeft het kabinet een nieuw blok aan het been, of eigenlijk twee blokken: de verhuurderheffing en de WOZ-huur. Het regeerakkoord moet daarom opnieuw worden opengebroken. Dat moet, ondanks het feit dat het heel goed is dat dit kabinet wel wil hervormen en de taboes op de woningmarkt worden doorbroken. Ik durf er zelfs bij te zeggen dat D66 voor een groot deel in dezelfde richting denkt als het kabinet. De manier waarop deze twee maatregelen worden uitgevoerd, lijkt echter ontzettend ondoordacht en pakt helemaal verkeerd uit. Het gaat zelfs zo ver dat op de huurmarkt de afgrond dichtbij is, niet alleen voor huurders maar bijvoorbeeld ook voor bouwers.

Het huurbeleid van het kabinet doet de corporatiesector letterlijk trillen op de grondvesten. De heffing van 2 miljard is echt ingeslagen als een bom. Het kabinet veronderstelt dat de heffing kan worden gecompenseerd met hogere huuropbrengsten door middel van WOZ-huur, in plaats van het puntensysteem. De hamvraag die vandaag voorligt is of die voorziene huurstijging daadwerkelijk zal plaatsvinden. Er zijn namelijk twee plafonds ingebouwd: aan de ene kant de WOZ-huur en aan de andere kant de liberalisatiegrens. Het CFV heeft het doorgerekend: 41 corporaties zullen op deze manier failliet gaan en 110 corporaties, die bijna de helft van alle huizen in handen hebben, zullen niet meer bouwen.

Ik heb een paar technische vragen aan de minister. Hij schrijft dat er haken en ogen zitten aan de CFV-aannames over de maximale huurgrens. Ik heb er echt lang naar gekeken, maar hoe zit het dan precies? Hoe werkt de combinatie van WOZ-huur en liberalisatiegrens nu precies uit voor de drie inkomenscategorieën, die van onder € 33.000, die van boven € 43.000 en die daartussenin, in huizen met een WOZ-waarde van boven de € 177.000? Dat is namelijk de prijs waarop liberalisatiegrens en WOZ-huur samenvallen. Het CFV gaat uit van de aanname dat daar waar huren al hoger zijn dan 4,5% van de WOZ-waarde, er huurbevriezing plaatsvindt en geen huurverlaging. Is die aanname van het CFV terecht? Een veel belangrijker vraag is nog of het op deze manier geen chaos wordt. De ene huurder krijgt te maken met bevriezing, de andere met 4,5% WOZ. Als je niet oppast, heeft iedereen een ander regime. Dat was nu juist niet de bedoeling van het kabinet.

We kunnen het over de techniek en het beleid hebben, maar het gaat natuurlijk om de praktijk. We hebben gezien wat er de afgelopen weken is gebeurd. In plaats van naar het papieren beleid te kijken, kun je veel beter kijken naar de harde werkelijkheid. Die is dat er de afgelopen drie weken al tientallen projecten zijn geschrapt. We hebben zelf al onze wethouders in het land benaderd. Ook hebben we de lijst van Aedes bekeken. Van Waalwijk tot Groningen en van Culemborg tot Heemstede vind je corporaties die zeggen hun plannen te schrappen. Het gaat om duizenden huizen en om miljoenen aan investeringen. Het gaat dus ook om duizenden banen. Huurders in krimpgebieden werden al genoemd, maar ook huurders in oude stadwijken zullen te maken krijgen met allerlei problemen en langere wachtlijsten, omdat er gewoon niet meer kan worden gebouwd. Het is al gebleken dat ook studenten naar hun kamers kunnen fluiten. Ik heb het dan nog niet eens over de bouwbedrijven, die gewoon geen enkele opdracht meer zullen krijgen en dus hun bouwers op straat moeten zetten, waardoor de economie volledig stilvalt. Eigenlijk is de kernvraag van dit debat of dat nu de bedoeling is van het kabinetsbeleid. Ik vraag dat ook maar direct aan de minister. Ik wil graag weten of het de bedoeling is van het kabinetsbeleid dat al deze gevolgen zich zo opstapelen.

Terugkijkend op de onderhandelingen die een maand geleden zijn afgesloten, is het de vraag – die er ook al was bij de zorgpremie – hoe dit in 's hemelsnaam heeft kunnen gebeuren. Je vraagt je bijna af of de onderhandelaars misschien wel het kwartetspel bij zich hadden, maar vergeten waren om een rekenmachine mee te nemen. Of is een van de partijen even weg gesukkeld tijdens de onderhandelingen? Het resultaat van dit beleid is dat de Partij van de Arbeid de corporatiesector afbreekt en dat de VVD de economie om zeep helpt. Je zou bijna zeggen dat ze na het nivelleren een nieuwe hobby hebben gevonden. Dat is toch wel een heel bijzondere ontwikkeling. Ik ga er echt van uit dat beide partijen dit zullen willen rechtzetten. Daar hoop ik dan ook op.

Ik heb een aantal vragen aan de minister over de verschillende onderzoeken en de verschillende berekeningen die de afgelopen weken zijn langsgekomen. Is de minister geschrokken van het verschil tussen de berekeningen van het CFV en die van het CPB? Is het niet zorgwekkend dat naast CFV en WSW ook bijvoorbeeld Ortec zegt dat dit gewoon niet uit kan? Het is bijna fascinerend, maar vooral heel zorgwekkend waar die grote verschillen vandaan komen. Op welke berekeningen heeft het kabinet zijn plannen gebaseerd? Kan de Kamer die berekeningen krijgen? Op basis van welk jaartal heeft het CPB zijn optimistische doorrekening gemaakt? Klopt het bijvoorbeeld dat het CPB is uitgegaan van de WOZ-waarde van voor de crisis? Zo niet, welke ontwikkelingen in huizenprijzen en WOZ-waarde wordt dan door het kabinet voorzien voor de komende jaren? Ik doe de minister het voorstel om voor de kerst aan het CPB te vragen, dit deel van het kabinetsbeleid opnieuw door te rekenen om te zien of de gedane aannames kloppen en er een berekening uit kan komen die veel beter overeenkomt met wat we in alle andere onderzoeken en de praktijk hebben gezien.

Donkere wolken pakken zich samen. Volgens mij heeft de minister, zoals hij gisteren bij het vragenuur al een beetje liet zien, wel de neiging om te bewegen. Hij doet dat echter te langzaam. Hij noemt conclusies voorbarig en zegt: beste mensen, wij komen in het voorjaar met plannen, die we dan helemaal gaan uitwerken en bekijken. Dat is een goede intentie, maar het is gewoon echt veel te langzaam. Zo lang kunnen we niet wachten, want nu al verdwijnen er wekelijks tientallen projecten. Als je nog een half jaar wacht, kun je op je vingers natellen dat er nog veel meer bouwprojecten worden geschrapt. Ik vraag de minister dus om zo snel mogelijk een signaal af te geven en zo snel mogelijk duidelijk te maken hoe het nu precies zit.

Ik wil me daarbij constructief opstellen. Ik denk namelijk dat het niet goed is als er nu een soort politieke prestigestrijd ontstaat over wie gelijk heeft en hoe fout het kabinet heeft opgeschreven wat er uit de onderhandelingen is gekomen. Dat is natuurlijk niet goed gegaan, maar het lijkt me vooral zaak dat we dat boek nu sluiten en kijken naar de praktijk. We zitten namelijk met een acute situatie. Laten we dit dus samen oplossen met bouwers, huurders en verhuurders alsmede, in ieder geval wat mij betreft, met de oppositie. Ik kijk daarbij ook met een schuin oog naar de Eerste Kamer en sluit me in dat kader aan bij de vraag van mijn collega Knops over nieuwe onderhandelingen. Mijn voorstel is om te kijken naar de volgende oplossingsrichting. De opbrengst van de verhuurderheffing wordt nu geschat op basis van een bepaalde waarde, namelijk 2 miljard, die zou moeten worden gecompenseerd door hogere huren. Is het een idee om de hoogte van de heffing te koppelen aan de daadwerkelijk maximaal mogelijke huur op basis van de ontwikkeling in de WOZ-waarde?

Derivaten zijn bedoeld om risico's af te dekken en niet om te speculeren. De nu gemaakte beleidsregels zijn wat ons betreft goed, maar hoe zit het met de handhaving en controle? Na de derivaten is nu het regeerakkoord een nieuw probleem geworden voor de corporatiesector. D66 wil geen opgeblazen handelshuis als corporatie, maar wil evenmin dat het een instortend kaartenhuis is. We hopen dus echt dat de huursector weer een sobere maar wel stabiele pijler kan worden in het Nederlandse woonbeleid.

Mevrouw Voortman (GroenLinks): Voorzitter. De vraag is allang niet meer of de woningparagraaf van het regeerakkoord gewijzigd wordt, maar wanneer dat gebeurt. Hoewel de verhuurderheffing vandaag het debat zal domineren, sta ik eerst kort stil bij de derivatenpositie van corporaties en de maatregelen die het kabinet neemt om hierin beperkingen aan te brengen. Het is wenselijk dat speculerende corporaties door het kabinet aan banden worden gelegd. De problemen bij Vestia laten zien dat corporaties onvoldoende kennis hebben om deze complexe financiële producten te doorgronden en zij dus enorme risico's lopen door het gebruik ervan. Mede hierdoor is de afgelopen periode de financiële positie van verschillende corporaties verzwakt, hetgeen onwenselijk is. Daarom heeft mijn fractie ook gepleit voor een verbod op derivaten bij semipublieke instellingen. Dat corporaties hun renterisico willen afdekken, is begrijpelijk. Dat kan echter op een veel veiliger manier, bijvoorbeeld met een rentevaste lening bij de bank. Deelt de minister de mening dat zo het renterisico ook kan worden afgedekt? Zo ja, is hij bereid om verdergaande maatregelen te nemen om derivatenhandel bij corporaties te beperken of te verbieden?

De GroenLinks-fractie vindt de maatregelen niet ver genoeg gaan. Corporaties zullen nog steeds tijd en mankracht kwijt zijn aan financieel beheer in plaats van deze te besteden aan een goede woningvoorziening. Het beleid dat veel corporaties hebben gevoerd, heeft de sector weinig goed gedaan. Dat gaat niet alleen om het speculeren met derivaten, maar ook om voorbeelden zoals de hoge salarissen van bestuurders in de sector en de bouw van prestigieuze kantoren. Dat verklaart wellicht de kritische toon van het regeerakkoord. Deels is dat ook terecht. Het kabinet draaft echter door en draait de duimschroeven bij de sector veel te hard aan.

Dat brengt mij op de verhuurderheffing. De manier waarop deze maatregel zal uitpakken, zal juist het uitvoeren van de kerntaak van woningcorporaties onmogelijk maken. Immers, de heffing is zo buiten proportie dat corporaties zullen worden gedwongen om woningen af te stoten in plaats van meer woningen te kunnen aanbieden. Dat kan toch nooit het doel zijn? Het kabinet heeft afgesproken dat de huren mogen stijgen tot maximaal 4,5% van de WOZ-waarde. Het probleem is echter dat die sinds 2009 daalt. Vanwege deze daling zullen dus, als je dit volhoudt, veel huren niet stijgen maar juist dalen, met als gevolg dalende inkomsten en dalende investeringsruimte. In Leiden is hierdoor al besloten, de bouw van een studentencomplex af te blazen. Ook in Delft is de bouw van 520 kamers afgezegd. Bekend werd dat in Delft de gemiddelde huurprijs van een studentenkamer zou dalen van ongeveer € 200 per maand naar € 80 per maand. Dat beperkt de investeringsruimte van de corporatie enorm. Er zijn meer voorbeelden. Ook GroenLinks heeft rond gebeld in het land. In Groningen bijvoorbeeld wil een drietal corporaties de bouw van jongeren- en starterswoningen stopzetten. Of je deze maatregel nu wel of niet in je programma had staan, van deze feiten kan niemand wegkijken. Zijn dit de effecten die het kabinet voor ogen had toen het besloot om deze maatregel op te nemen? Zo nee, wat gaat de minister doen om te voorkomen dat de bouw van studentenwoningen helemaal komt stil te liggen? Wat gaat de minister doen zodat er voldoende betaalbare huurwoningen voor starters blijven?

Niet alleen starters en studenten zijn de klos. Ook de bouw van reguliere sociale woningen in veel krimpregio's wordt aan banden gelegd. Daar is de WOZ-waarde zo laag dat veel huren zullen moeten dalen. Klopt het dat bij een lagere WOZ-waarde de huren ook daadwerkelijk zullen dalen? Of wordt huurders enkel huurverhoging opgelegd? Zo ja, wat is dan de maatregel van de 4,5% waard?

In 2013 dalen de huren naar verwachting nog eens met zo'n 7% extra. We zouden dus kunnen concluderen dat de WOZ-waarde als maatstaf ongeschikt is. Als gevolg hiervan zullen veel corporaties moeten overgaan tot verkoop van delen van hun woningbestand. Niet omdat hun huurders daarom vragen, maar omdat ze wel moeten. Dat resulteert in minder sociale huurwoningen, minder doorstroom en langere wachtlijsten. Ik vraag de minister of dat nu de effecten zijn die het kabinet voor ogen heeft. Wordt het niet tijd dat de minister deze maatregel heroverweegt? Je kunt als minister toch niet blijven zeggen dat een en ander nog moet worden uitgewerkt? Nu ligt de bouw stil en nu zitten huurders in onzekerheid. Als de huizenprijzen daadwerkelijk dalen in 2013, wat toch echt wel de verwachting is, is de minister dan bereid om de verhuurderheffing bij te stellen?

Het zal niemand verbazen dat ik vind dat we onze ogen niet kunnen sluiten en dat deze maatregel dus moet worden aangepast. Laat ik eerst benadrukken dat ook mijn fractie vindt dat het scheefbetalen moet worden aangepakt. Alleen willen wij dit doen zonder negatieve effecten op het aanbod van woningen. Daarnaast moeten ook mensen met een laag inkomen in gewilde buurten kunnen wonen. Het verbaast mij dat de Partij van de Arbeid heeft ingestemd met een maatregel waarmee niet enkel het scheefbetalen wordt aangepakt, maar waarmee ook mensen met een minimuminkomen een huurverhoging wordt opgelegd zonder dat ze hiervoor volledig worden gecompenseerd. Ik hoor steeds dat er extra geld is uitgetrokken voor huurtoeslag – dat staat ook in het regeerakkoord – maar dit is niet genoeg om het helemaal af te dekken. Vanochtend stond in Het Financieele Dagblad het bericht dat mensen maar tot een inkomen van € 29.000 per jaar worden gecompenseerd voor de huurstijging; graag een reactie hierop. Vindt de minister het wenselijk dat woningen in het centrum van grote steden onbetaalbaar worden voor mensen met een laag inkomen? Immers, in Amsterdam ligt de gemiddelde WOZ-waarde binnen de ring aanzienlijk hoger dan daarbuiten. Hoe verhoudt de WOZ-waarde zich tot de liberalisatiegrens? Klopt het dat sociale huurwoningen in het centrum van Amsterdam alsnog niet duurder mogen worden dan € 664 per maand? Klopt het dat in het regeerakkoord is afgesproken dat deze liberalisatiegrens niet van toepassing is op woningen die worden bewoond door mensen met een inkomen boven de € 43.000? Hierover bestaat veel onduidelijkheid bij de corporaties.

Mevrouw Voortman (GroenLinks): Ik ga door met mijn verhaal, voorzitter.

Als de woningen worden verplaatst naar het marktsegment, wat gebeurt er dan als ze weer vrijkomen? Daalt de huur dan weer naar het niveau van de liberalisatiegrens? Leidt dat dan weer tot nog minder aanbod van sociale huurwoningen? Ik denk dat er betere alternatieven zijn om het scheefwonen aan te pakken. Wij hebben er dan ook andere oplossingen voor. Allereerst kan worden voorkomen dat corporaties inkomensgegevens ontvangen. GroenLinks heeft eerder gepleit voor het laten stijgen van huren van sociale huurwoningen met een gelijk percentage, ongeacht inkomen. Voor lage inkomens wordt dit dan volledig gecompenseerd via de huurtoeslag. Woningcorporaties hoeven dan geen toegang te krijgen tot inkomensgegevens van huurders. Daarnaast kan de 4,5% WOZ-waarde als maatstaf worden losgelaten. Immers, met het toestaan van een huurverhoging tot de liberalisatiegrens wordt het scheefbetalen ook aangepakt en zelfs effectiever. Dan is namelijk gegarandeerd dat corporaties daadwerkelijk hun huren kunnen verhogen. Het mooiste daarbij is dat ook voor mensen met een laag inkomen een woning in een gewildere buurt mogelijk blijft. Daarnaast is de investeringsruimte voor woningcorporaties dan een stuk groter. Niet te vergeten leidt de investeringsruimte dan tevens tot een verduurzaming van het woningbestand. Wij vinden het belangrijk dat corporaties voldoende financiële ruimte hebben om energiebesparende investeringen te verrichten. Tot slot zal het ook een impuls geven aan de bouwsector, die door de maatregelen van het kabinet volledig op zijn gat ligt.

Ik hoop dus dat de minister verstandig genoeg is om te beseffen hoe schadelijk zijn maatregel uitpakt. Bij de zorgpremie was er zo een alternatief bedacht. Dat moet hier ook gebeuren, want nu ligt de bouw stil en nu zitten huurders in onzekerheid.

Mevrouw Visser (VVD): Voorzitter. Als ik mijn collega's zo beluister, kunnen we weer opnieuw over alles gaan onderhandelen. De minister heeft nog niet eens antwoord gegeven op de vele vragen van mijn collega's, maar iedereen heeft wel zijn oordeel klaar; dit terwijl er een recent regeerakkoord ligt en de minister heel duidelijk heeft gezegd hoe hij het wil aanpakken. Dat verbaast mij wat, maar ik wacht met belangstelling de antwoorden van de minister af, alsmede datgene wat mijn collega's daarmee gaan doen.

Ik start mijn betoog met een aantal vragen aan de minister over de verhuurderheffing. Enkele collega's hebben al aangehaald dat we inmiddels vijf rapporten hebben liggen, van het CPB, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het WSW, het Economisch Instituut Bouw en Ortec. Alle vijf komen ze tot een andere uitleg en met andere parameters. De minister refereert daar ook aan in zijn brief. Over twee weken houden wij het begrotingsdebat. Het lijkt me goed om iets meer duiding van de minister te krijgen over de interpretatie van deze vijf rapporten, om te voorkomen dat iedereen zijn eigen waarheid eruit haalt. Volgens mij is het goed om meer duidelijkheid te scheppen, even los van de uitwerking van de voorstellen. Is dat mogelijk? Ik heb namelijk zo'n vermoeden dat dit onderwerp door mijn collega's zal worden geagendeerd tijdens de begrotingsbehandeling.

Mevrouw Visser (VVD): Volgens mij heb ik dat net aangegeven. Wij hebben onze handtekening onder dit regeerakkoord gezet. Daarmee staat dit wat ons betreft dus overeind.

Voorzitter. Ik ga door met de derivaten, het punt waarvoor dit algemeen overleg ooit is geagendeerd. Daarvoor geldt dat een aantal beleidsregels is vastgesteld en recent in werking is getreden. Overigens heeft deze discussie de afgelopen periode niet alleen bij corporaties gespeeld, maar ook bij andere maatschappelijke instellingen zoals onderwijsinstellingen en ziekenhuizen. Inmiddels is een interdepartementale werkgroep gestart. Wat is de stand van zaken? In hoeverre zal dit invloed hebben op deze beleidsregels? Wat de VVD betreft geldt dat met publieke middelen geen onverantwoorde risico's mogen worden gelopen. Wij zien deze beleidsregels dus als een eerste aanzet daartoe. De minister heeft een aantal heldere kaders gesteld, met name inzake de inrichting van de interne organisatie maar ook inzake het toezicht daarop. Wij zijn wel benieuwd in hoeverre de toezichthouder voldoende middelen heeft om hierop daadwerkelijk toezicht te uit te oefenen en om in te grijpen waar het daadwerkelijk mis zou kunnen gaan. De minister heeft een brief gestuurd waarin hij zijn zorgen uitspreekt over wat heeft plaatsgevonden bij een aantal woningbouwcorporaties.

De brief over de Verkenning woningcorporaties, staatssteun en middeninkomens gaat over de tijdelijke regelingen. De ambtsvoorganger van de minister heeft gezegd dat zij het graag aan hem overlaat hoe hiermee om te gaan. Hoe ziet de minister dat proces? Wat is daarin zijn voorstel? Wat de VVD-fractie betreft gaat het de komende tijd ook om het aanpakken van scheefwonen. We moeten ervoor zorgen dat de mensen die er ook daadwerkelijk recht op hebben, in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Uit de berichtgeving in De Telegraaf over woonfraude komt naar voren dat het met name bij gemeenten en corporaties ligt, maar dat er wel zorgen zijn over de toename ervan. Ik vraag de minister om hierop een reactie te geven. Wat zou een mogelijke actie zijn?

De heer Monasch (PvdA): Voorzitter. Ik loop puntsgewijs door de agenda, want elk onderwerp is belangrijk genoeg in zichzelf.

Het eerste punt betreft de beleidsregel voor het gebruik van financiële derivaten door corporaties. Op zich steunt mijn fractie de voorstellen van de minister, maar de vraag is wel hoe die zich verhouden tot een amendement dat is aangenomen bij de herziening van de Woningwet. Samengevat komt het erop neer dat de treasury departments bij de corporaties kunnen verdwijnen, omdat ze niet meer mogen handelen in derivaten. Zijn dit tussentijdse beleidsregels? Hoe verhouden deze beleidsregels zich tot het amendement dat is aangenomen en dat onderdeel uitmaakt van de herziene, nog in te voeren Woningwet? Wij kunnen ons, zeker met de enorme beperking die nu terecht al wordt aangebracht, voorstellen dat de treasury departments als zwaar onderdeel van de bedrijfslasten van corporaties wellicht elders worden ondergebracht, zoals ook in het amendement wordt gesuggereerd. Misschien zou daarbij een optie kunnen zijn om het bij het WSW te betrekken, nu ik van de nieuwe directeur-bestuurder van het WSW heb begrepen dat zij een wat scherper financieel toezicht wil uitoefenen. Dat heeft nog niet eens te maken met het regeerakkoord, maar meer met de handel en wandel van de corporaties van de afgelopen tijd. Ik kom daar straks nog even op terug.

Is het niet verstandig om een toetsing vooraf te hebben, bijvoorbeeld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, ook al is de mogelijkheid tot derivatenhandel nu zeer beperkt? Als het misgaat met de derivaten, betaalt wel de hele club en moet er weer een saneringsheffing worden opgelegd door het CFV. Een van onze kritiekpunten op de inrichting van het stelsel was tot op heden dat één iemand een beslissing kan nemen, terwijl de rest de rekening betaalt als het misgaat. Dat element willen wij zo veel mogelijk uit het stelsel hebben. Als er nog steeds ruimte is om van derivaten gebruik te maken, moet er dan niet voorafgaand ruimte zijn voor toetsing door bijvoorbeeld het CFV? Of is het CFV er alleen om een rekening uit te schrijven als het is misgegaan, die vervolgens weer netjes wordt verdeeld over de corporaties die goed gedrag hebben vertoond?

In dit verband wordt in de stukken verwezen naar de wijze waarop het verdergaat bij Vestia. Ik maak van de gelegenheid gebruik om dit punt op te pakken. Gisteren is een principeovereenkomst gesloten met de gemeente Den Haag. De minister is ook bijgesprongen in Rotterdam. Dat is wat ons betreft op zich prima, maar Vestia heeft natuurlijk bezittingen in een heel grote regio en er zijn ook andere gemeenten waar nu grote verkoopprogramma's worden ingezet. Daarvan moet je je als eerste afvragen of ze realistisch zijn en ten tweede wat er gebeurt met de samenstelling van de woningvoorraad. Is er straks nog een woning te huur in Zoetermeer? Is er nog een woning te huur in Delft? Dezelfde vraag geldt bijvoorbeeld voor Pijnacker-Nootdorp. Op een paar plekken worden op het oog goede overeenkomsten gesloten; steun daarvoor. Wat zijn echter de consequenties voor de andere gemeenten? Hoe staat het met de aanpak van Aedes om met een taskforce te kijken of de corporatiesector iets aan de Vestiaproblemen kan doen? We zouden het zeer op prijs stellen als de minister ons een update gaf van het Vestiapakket en de volkshuisvestelijke consequenties voor het gebied waarin Vestia nog opereert. Kan de Kamer voorafgaande aan de begrotingsbehandeling hierover een brief krijgen?

Ik kom te spreken over de liquiditeitsrisico's en de stresstest bij corporaties. De bufferposities zijn toegenomen, zo schrijft de minister, maar het Centraal Fonds Volkshuisvesting stelt wel dat door de negatieve waarde van een deel van de slots waarschijnlijk alsnog verlies moet worden genomen. Uit de brief wordt niet duidelijk om welke bedragen het gaat en hoe groot deze risico's zijn. Kan de minister dit toelichten?

De saneringsheffing naar 5% is geënt op het Lenteakkoord en dus ook op het Herfstakkoord. Ik kom zo bij het onderwerp van de verhuurderheffing, maar ik hoor toch graag van de minister hoe die 5% zich verhoudt tot het totaalpakket voor de verhuurders.

De afgelopen twee jaar heb ik woelige debatten meegemaakt over de Europese Unie en de inkomensgrens. Kennelijk is de politiek zo vloeibaar en past zij zich zo makkelijk aan de tijd aan dat ik er heel weinig over heb gehoord, op de woorden van een enkele collega na. Voor ons blijft het een vrij belangrijk punt. Samen met de CDA-fractie heeft mijn fractie de minister gevraagd om terug te gaan naar Brussel. Uiteindelijk is er een vrij zwaar middel voor nodig geweest om de minister – eerst Donner en later Spies – terug te sturen naar Brussel om opnieuw te onderhandelen. We hebben ook een voorbehoud gemaakt bij de herziene Woningwet, namelijk dat het deel over de Europese regelgeving niet mag worden geïmplementeerd dan nadat er een KB met voorhang door de Kamer gaat. Waarom? Om druk uit te oefenen op de onderhandelingen in Europa. Nu ligt er een uitgebreide brief, die ons verheugt maar die ook nog steeds vragen oproept.

Het verheugt ons wat minder dat de denkrichting van het CDA en de Partij van de Arbeid door de Europese Unie wordt afgewezen. Wij wilden graag dat helemaal wordt opgehouden met de inkomensgrens en dat dit punt regionaal wordt gedifferentieerd. Het moet wat ons betreft worden aangepast aan de wijze waarop de markt zich regionaal ontwikkelt. «Europa» heeft gezegd dat dit niet kan, omdat je dan alle beleggers tot de corporatiesector moet toelaten. Die discussie wil ik best nog eens aangaan, maar tegelijkertijd heeft mijn fractie er grote behoefte aan om dit dossier van tafel te krijgen zodat we hierin voor eens en altijd duidelijkheid krijgen. De € 38.000 die nu wordt voorgesteld, vinden wij te mager. We werken met een regeerakkoord waarin een grens voor het zogenaamde scheefwonen wordt gehanteerd van rond de € 43.000. Gezien de huidige markt denken we dat de groep tussen € 38.000 en € 43.000 nog steeds zeer moeilijk terecht kan, zowel om particulier te huren als – zeker in de schaarstegebieden – om een fatsoenlijke koopwoning te krijgen. Brussel wil dat deze maatregel van tijdelijke aard is. Ik vraag de minister om de inkomensgrens tijdelijk op € 43.000 te zetten. Volgens mij kunnen we dat bij AMvB bepalen. De vraag naar huurwoningen zal zeer groot zijn. Wij denken dat juist bij de middeninkomens van boven de € 43.000 de vraag naar woningen in de huursector zal stijgen, ook omdat er moeilijker aan een hypotheek kan worden gekomen. Wij vragen om de grens op te trekken naar € 43.000 als onderdeel van de tijdelijke maatregel.

Minister Blok: Voorzitter. Ik dank de Kamer voor vragen. Ik constateer met plezier dat dit de eerste keer is dat we met deze commissie vergaderen. De voorzitter sprak de verwachting uit dat het rustige vergaderingen zouden zijn. Hij beïnvloedt dat zelf in hoge mate, dus ik wens hem daar succes bij. Ik zie in ieder geval uit naar het politieke debat. Ik zal eerst ingaan op de verschillende rapporten die ons hebben bereikt. Dan ga ik in op de verhuurderheffing, om te vervolgen met de consequenties voor investeren en de vraag of er verkoopruimte is. Vervolgens ga ik in op de vragen over derivaten, op de vragen over de Woningwet die nu bij de Eerste Kamer ligt en hoe we daarmee verder gaan en op de vragen over de staatssteunregeling, om ten slotte nog wat losse onderwerpen te behandelen.

Allereerst spreek ik dus over de verschillende rapporten, waarvan de laatste, die van het Economisch Instituut voor de Bouw, ons vandaag heeft bereikt. De rapporten buitelen een beetje over elkaar heen. Ik vind het goed dat instellingen vanuit hun eigen deskundigheid commentaar leveren op inderdaad ingrijpende maatregelen. Ik ben er overigens van overtuigd dat deze maatregelen noodzakelijk zijn in het kader van het gezond maken van Nederland. We staan met zijn allen voor het feit dat de Nederlandse overheid veel meer uitgeeft dan zij binnenkrijgt. We vragen van iedereen een bijdrage, dus ook van de woningcorporatiesector. Ik realiseer me dat dit vaak pijnlijke consequenties heeft, maar ik realiseer me ook dat er geen alternatief is voor het nemen van maatregelen. Ook de bijdrage vanuit de sociale verhuursector van 2 miljard is een onderdeel van een groter pakket.

Ik heb in deze korte tijd naar vermogen gekeken naar de verschillende analyses. Wij hebben bij het regeerakkoord de analyse van het Centraal Planbureau gebruikt, die openbaar is. De heer Verhoeven vroeg naar de uitgangspunten. Ik zal daar zo nog iets meer over zeggen, maar het gaat hier om een openbare analyse met een aantal aannames erin die ook daarvoor wel werden gebruikt, ook door verschillende partijen in hun verkiezingsprogramma. Onder anderen de heer Knops wees op de 4,5% WOZ-waarde, die veel partijen zelf hebben gehanteerd. Dat neemt allemaal niet weg dat je vervolgens met de kennis van vandaag moet blijven toetsen of het allemaal werkbaar is.

De uitgangspunten zelf zijn naar eer en geweten doorgerekend door het CPB. De heer Klein vroeg mij daarnaar. Het CPB komt op basis van zijn berekeningen tot de conclusie dat de extra huurruimte voldoende moet zijn om de verhuurderheffing op te brengen. De verhuurderheffing wordt in twee tranches ingevoerd. De heer Klein vroeg of de Tweede Kamer niet te snel heeft besloten om over te gaan tot de eerste tranche. Het debat daarover hebben wij uitgebreid met elkaar gevoerd. Onder de eerste tranche lagen ook berekeningen van het Centraal Fonds. Die gaven aan dat de eerste tranche sowieso goed te dragen is. Die tranche gaat ook al op kortere termijn in. De tweede tranche heeft inderdaad grotere financiële effecten. Wij hebben wat meer tijd voor de uitwerking daarvan, want die tranche gaat pas per 1 januari 2014 in. Ik realiseer mij wel dat wij het zo snel mogelijk moeten doen, omdat de onzekerheid op dit gebied invloed kan hebben op de investeringen. Tegelijkertijd is het een dusdanig complexe operatie – dat blijkt al uit de grote verschillen tussen alle rapporten – dat wij elkaar tekort zouden doen als wij dit met stoom en kokend water zouden doen. Dan zouden we de sector ook tekort doen. Ik ben nu in gesprek met individuele woningcorporaties, Aedes, individuele gemeenten en de VNG. Binnen de randvoorwaarde van de 2 miljard heb ik aangegeven dat ik ook bij hen wil toetsen op welke manier we deze tranche het beste kunnen invoeren. Het lijkt mij redelijk dat, op het moment dat ik bij de Kamer kom, ik met deze partijen gesprekken heb gevoerd over de verschillende manieren waarop de maatregel kan worden ingevoerd.

Een aantal Kamerleden vroeg of ik de Kamer voor de begrotingsbehandeling gegevens kan aanleveren. Momenteel gebeuren er al dingen. Ik heb gisteren nog met de heer Teulings gesproken. Het CPB zit om de tafel met de andere opstellers van de rapporten en wisselt e-mails en modellen met hen uit. Vandaag is het EIB erbij gekomen. Het lijkt mij in ons aller belang dat het zorgvuldig gebeurt. Ik wil mijn uiterste best doen om dat deel van de analyse, dus puur de vergelijking, vóór de begroting bij de Kamer te hebben. Ik doe daarvoor vooral een beroep op degenen die de sommen aan het maken zijn. Ik heb enige hoop dat die eerste analyse er dan kan zijn. Ik heb er overigens zelf geen enkel belang bij dat de Kamer die gegevens niet heeft en niet kan bestuderen. Het is echter wel een halve analyse, want het vervolgtraject over wat dit betekent voor de verhuurderheffing en de manier waarop wij met woningwaardering omgaan, zit er niet bij. Misschien gebeurt dat met een zekere vorm van differentiatie, maar ook dat is een van de uitwerkingspunten. Ik kan pas met dat deel aan de slag zodra de vergelijking van de rapporten beschikbaar is. Daarvoor blijft dus gelden, wil ik dat zorgvuldig kunnen doen, dat ik daar tijd voor nodig heb. Dat wordt wat mij betreft zo vroeg mogelijk komend voorjaar, maar het moet echt in die volgorde, want anders lukt het niet. Ik hoop dat ik de Kamer met de toezegging dat ik er alle druk op zal zetten om vóór de begroting met de vergelijking te komen een eind tegemoet kom.

Minister Blok: We moeten elkaar niet aanpraten dat er heel veel manieren zijn om 2 miljard uit de sociale verhuur te halen. Het is onderdeel van een groter pakket. Ook mijn collega's moeten in dat kader vaak lastige maatregelen nemen die wij in Nederland allemaal voelen. Ik ga niet de suggestie wekken dat er nog twintig andere methoden zijn, want daar waren wij dan waarschijnlijk al wel eerder op gekomen, bijvoorbeeld op het moment dat de verkiezingsprogramma's werden opgesteld of tijdens de discussies van de afgelopen weken. Wel heb ik eerder gezegd, en dat herhaal ik, dat ik serieus ga kijken naar de precieze manier waarop wij dat doen. De vraag over wel of geen differentiatie tussen sterke en minder sterke corporaties en tussen stedelijke regio's, plattelandsregio's en krimpregio's, wordt in dat kader ook regelmatig gesteld. Ik kijk daarnaar. Daarom geef ik ook aan dat, wil je dat zorgvuldig doen, het voorjaar is voordat wij die alternatieven hebben uitgewerkt. Ze hebben ook allemaal nadelen. Naarmate je meer differentieert, wordt het complexer. Minder druk op de een betekent meer druk op de ander. Natuurlijk kun je dit alleen maar zorgvuldig doen als je alle alternatieven uitwerkt. Nogmaals, de 2 miljard is binnen het totale financiële probleem dat Nederland heeft een gegeven. Niemand vindt dat leuk, maar dat bedrag is nodig als bijdrage aan het dichten van het tekort.

De heer Verhoeven vroeg of ik ben geschrokken van de rapporten. Ik heb aangegeven dat ik het zeer positief waardeer dat er van alle kanten ideeën en commentaren komen, maar ook kritiek op een operatie waarvan ik me realiseer dat die ingrijpend is. Het zou jammer zijn als er in de Nederlandse samenleving over zo'n grote operatie niet van alle betrokkenen een scherpe reactie komt. Ik wil daar ook serieus mee omgaan.

De heer Knops krijgt via het verslag antwoord op zijn vragen. Hij vroeg waar ik de verschillen zie met de analyses van het Centraal Fonds en het WSW. Ik ben daar in de brief al kort op ingegaan. Er zijn aannames gedaan. Het Centraal Fonds maximeert de huren op 80% van de wettelijk toegestane huren. Dat is een aanname die verder niet uit dwingende regelgeving volgt. Het Centraal Fonds gaat ook niet in op verkoop, al zijn anderen daar wel op ingegaan. Je kunt een heffing niet structureel dekken uit verkoop. Wanneer de conclusie zou zijn dat er een of twee jaar sprake is van een liquiditeitsprobleem, omdat een huurverhoging gefaseerd ingevoerd wordt, dan zou je in zo'n periode ook kunnen kiezen voor verkoop. Ook op dit moment worden nog steeds corporatiewoningen verkocht, vaak omdat bewoners dat zelf willen.

Minister Blok: De heer Jansen heeft gelijk als hij zegt dat iedere heffing van de overheid in de richting van de samenleving, of die nu drukt op een sector of op burgers, want zo'n heffing sijpelt vaak door, betekent dat het bedrag, in dit geval 2 miljard, niet op een andere manier kan worden besteed. Daarover heb je inderdaad geen btw-inkomsten. Multipliereffecten hebben geen betrekking op die 2 miljard. Dat geldt inderdaad voor iedere heffing. Nogmaals, dit is onderdeel van een groter pakket om de overheidsfinanciën op orde te brengen. Er wordt een bijdrage gevraagd van deze sector, net zoals van andere delen van de samenleving een bijdrage wordt gevraagd. Dat heeft economische effecten. Dat zit overigens in de doorrekeningen van het CPB. Het CPB stelt – het is een klassieke economische wijsheid – dat dit soort maatregelen op korte termijn altijd een drukkend effect heeft op de economie, maar het niet nemen daarvan heeft structureel een negatief effect op de economie. Dat is wat mij betreft dus geen alternatief. Structureel is het totale pakket aan maatregelen op de woningmarkt – die analyse wordt ook door veel externen gemaakt – een verbetering van de werking van de woningmarkt in Nederland. Maar natuurlijk zijn het zeker op korte termijn zeer ingrijpende maatregelen.

De heer Jansen vraagt een reactie op de opmerking van het Centraal Fonds dat er een domino-effect zou kunnen optreden. Het is niet de bedoeling van dit pakket maatregelen dat de collectiviteit van de woningcorporatiesector omvalt. Bij een domino-effect denk ik overigens aan zo'n sporthal waar al die steentjes omvallen. Wij willen dat natuurlijk niet met zijn allen. De regering wil dat niet, want het zou de operatie zeer schadelijk maken, terwijl de opbrengst ook zou worden weggevaagd. De berekeningen die als eerste onder het regeerakkoord lagen, geven die indicatie al helemaal niet. De vergelijking met de andere berekeningen krijgt de Kamer nog. Het kan zijn, maar ook dat staat in de toelichting op het regeerakkoord, dat individuele corporaties in de problemen kunnen komen. Mogelijk kunnen die voor een deel met verkopen worden weggewerkt. Mogelijk vraagt dit voor een deel om sanering en steun van sterkere corporaties, maar er is geen sprake van een domino-effect, waarbij alle corporaties omvallen. Dat wat betreft de vergelijking van de verschillende onderzoeken.

Minister Blok: Het is niet de bedoeling of de verwachting dat iedereen of specifiek ouderen zullen gaan kopen. Het probleem dat de heer Van Klaveren schetst over een hypotheek voor ouderen is reëel. De beoogde huurverhoging differentieert daarom ook naar inkomen. Lagere inkomens worden er het minst door getroffen. Onder meer de heer Monasch wees erop dat ook rekening wordt gehouden met hogere uitgaven aan huurtoeslag, juist om ervoor te zorgen dat ouderen met een laag inkomen niet worden gedwongen de woning te verlaten. Ik begrijp die zorg.

Ik kom bij de vragen over de verhuurderheffing. De heer Jansen vraagt of er een directe relatie moet zijn tussen de extra inkomsten en de heffing. Het antwoord is ja. Ik verwijs nogmaals naar de berekeningen van het CPB die aangeven dat de extra inkomsten macro zorgen voor meer dan voldoende extra investeringsruimte. Macro moet dit elkaar dekken. Daarbij geeft het CPB ook aan dat dit bij individuele corporaties niet het geval kan zijn. Dan kom je inderdaad in de situatie van mogelijke verkoop en of samengaan met sterkere corporaties. De heer Verhoeven vroeg of de verhuurderheffing niet moet worden gekoppeld aan de feitelijke huren. Dat zou een heel ingewikkeld systeem creëren, waarbij er een belang ontstaat om je huren zo te sturen dat je de verhuurderheffing kunt omzeilen. Dat, gecombineerd met de andere vragen over mogelijke differentiaties, maakt er een complex systeem van, hetgeen ook zorgt voor zeer onzekere inkomsten voor de schatkist. Dat lijkt me geen erg voor de hand liggende oplossing.

Minister Blok: In een regeerakkoord wordt het beleid altijd op hoofdlijnen ingevuld. Er worden geen bedragen bij verzonnen. Die worden door het CPB, maar ook ambtelijk getoetst. Dan nog moet je elkaar diep in de ogen kijken als er daarna aanvullende informatie komt. Het gebeurt bij een regeerakkoord nooit, niet bij dit kabinet, maar ook niet bij andere kabinetten, dat je op dat moment de bijbehorende regelgeving al tot in detail klaar hebt, of het nu gaat om de verhuurderheffing, het ontslagrecht of de AWBZ. Een en ander vraagt altijd een uitwerkingsslag. We zouden elkaar te kort doen in het democratisch proces als het anders was. Als het anders zou zijn, dan zouden VVD en PvdA zeer waarschijnlijk nog niet klaar zijn, maar daarna met uitgeschreven wetteksten naar buiten komen waarbij de Kamer geen rol meer zou kunnen spelen. Dat wil zeggen dat ook de samenleving geen rol meer zou kunnen spelen. Er is dus geen reëel alternatief voor deze werkwijze, maar de vraag als zodanig is terecht. Wij moeten een en ander zo snel mogelijk verwerken.

Een aantal mensen sprak over de 4,5% WOZ specifiek voor krimpgebieden. De heer Jansen vroeg wat een stijging van de huur op basis van die 4,5% WOZ voor krimpgebieden betekent. De zorg uit krimpgebieden die mij bereikt, is dat dit tot een daling zou leiden en niet tot een stijging. Zoals ik al zei, is dit een van de aspecten die ik de komende weken verder wil uitwerken. Mevrouw Voortman vroeg of de verhuurderheffing wordt aangepast als de huurinkomsten tegenvallen. Ik heb al aangegeven dat de bijdrage van 2 miljard aan het algemene financiële probleem dusdanig dringend nodig is dat het niet reëel is om dat bedrag te laten fluctueren of omlaag te brengen. Ik kan wel zorgen voor maatvoering als het gaat om de manier waarop wij dat bedrag de komende tijd gaan heffen.

Ik kom bij de vragen over de resterende investeringsruimte en de noodzaak tot verkopen. De centrale vraag is of woningcorporaties überhaupt nog kunnen bouwen bij deze heffing. In de grote hoeveelheid analyses wordt meermalen aangegeven dat die ruimte er is. Dat varieert van die van het CPB, dat aangeeft dat die ruimte nog wordt verruimd, tot de analyse van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, waarin staat dat de investeringsruimte afneemt van 5 miljard naar 4 miljard, maar ook bij 4 miljard is nog steeds sprake van zeer indrukwekkende bedragen. Het geluid dat zo hier en daar klinkt dat er helemaal niet wordt geïnvesteerd, is sterk overdreven. Aan de hand van de verschillende analyses zullen wij goed bekijken waarom in sommige rapporten een grotere druk op de investeringen wordt verwacht dan in andere rapporten.

Minister Blok: Ieder ontslag in de bouw en daarbuiten raakt ons allemaal, maar het is niet eerlijk om te pretenderen dat wij in de grootste economische crisis sinds de jaren dertig in staat zijn om ontslagen in de bouw of daarbuiten te voorkomen daar waar de wereldeconomie zo'n ontzettende klap omlaag maakt en daar waar wij met zijn allen hebben gezegd dat de regelgeving voor de financiële sector aangescherpt moet worden. Volgens mij is dat heel breed gedragen. Er worden hoge solvabiliteitseisen gesteld. Die zijn inderdaad goed voor de stabiliteit, maar slecht voor de kredietverlening. Ik wijs op de bankenbelasting, een heffing waarvan alle partijen in de Kamer hebben gezegd dat dit de bijdrage van de financiële sector is aan het oplossen van de crisis, maar ook die drukt de kredietverlening. Die zaken hebben enorme effecten. Daarnaast wijs ik op de specifieke effecten die het gevolg zijn van het regeerakkoord. Nogmaals, wanneer je een aantal broodnodige hervormingen doet is het onvermijdelijk dat die op korte termijn een dempend effect hebben. Het alternatief is echter dat het op langere termijn veel slechter gaat. De voorbeelden zien we om ons heen. Ik vind ook dat wij absoluut voor ogen moeten blijven houden dat alle externe analyses zeggen dat wat er uiteindelijk met de woningmarkt gebeurt een goed en gebalanceerd pakket is.

De heer Van Klaveren vroeg specifiek of ik in gesprek ben met de bouwsector. Natuurlijk is dat het geval. Een van mijn eerste afspraken had ik met de heer Brinkman. Ook het mkb spreek ik binnenkort. Ik ben ook van plan om regelmatig met helm en laarzen op de bouwplaats te staan de komende tijd. De boodschap die ik dan geef, is dit eerlijke verhaal. Wat mij zeer aansprak bij snelle lezing van het EIB-rapport is dat er ook in staat dat er licht is aan het eind van de tunnel, maar dat er twee lastige jaren aan komen. Daarna wordt het echt beter, staat in het rapport, juist omdat wij de problemen durven aan te pakken. De heer Van Klaveren vroeg ook of woningcorporaties nog kunnen verkopen, maar daar ben ik al op ingegaan. Er wordt daadwerkelijk verkocht op dit moment. Dat waren de vragen over het kunnen bouwen en verkopen door woningcorporaties.

Ik kom bij de vragen over derivaten. De heer Jansen vroeg of ik wilde vragen om strafrechtelijke vervolging bij misbruik van derivaten. Het is niet aan de minister voor Wonen en Rijksdienst om te beslissen over strafrechtelijke vervolging. Dat doet het OM. Dat is daar ook mee bezig, zoals de heer Jansen waarschijnlijk weet. Ik hoop niet dat wij op nog meer cases zullen stuiten, maar ik neem aan dat het OM weet wat het te doen staat als dat nodig is. De heer Van Klaveren vroeg wat ik doe wanneer een corporatie niet voldoet aan de stresstest. Dan zal het Centraal Fonds passende maatregelen nemen. Uit de brief die ik de Kamer vanochtend heb gestuurd, wordt duidelijk dat het Centraal Fonds corporaties nog steeds nauwgezet volgt en dat een aantal onder toezicht is gesteld. Er is een escalatieladder van maatregelen die kan worden beklommen. De heer Verhoeven vroeg hoe het toezicht op derivaten – ik neem aan na de brief van 1 oktober – wordt geregeld. De eerstverantwoordelijke blijft de woningcorporatie zelf en daarna het Centraal Fonds. Uit de brief van vanochtend blijkt dat het fonds er bovenop zit. Dat doet het Centraal Fonds mede namens ons allemaal als belastingbetalers, want wij staan uiteindelijk garant voor de leningen van woningcorporaties.

Mevrouw Voortman vroeg of ik verdergaande maatregelen wil treffen met betrekking tot derivaten. Als ik haar goed begrijp, stelt zij dat derivaten niet zouden moeten kunnen en dat corporaties gewoon vastrentende leningen moeten aantrekken. Er is niet altijd een markt voor vastrentende leningen. Die was er zeker niet aan het begin van de financiële crisis in 2008, 2009. Er konden toen geen vaste rentes worden afgesproken voor periodes van bijvoorbeeld tien jaar. Op dit moment zijn de financiële markten nog onrustig. Er is nog niet altijd een markt voor vastrentende leningen. Tegelijkertijd is het een blijk van verstandig omgaan met de huishouding van een corporatie om leningen vastrentend te maken. Het omzetten van eenvoudige derivaten – variabele rentes zijn over het algemeen wel goed aan te trekken – in een vaste rente blijft wat mij betreft een nuttig, maar vaak ook noodzakelijk middel om de risico's van financiering af te dekken. Mevrouw Voortman vroeg om een verbod, maar ik hoop dat ik daar met dit antwoord voldoende op ben ingegaan.

Mevrouw Visser vroeg in hoeverre de toezichthouder de mogelijkheid heeft om daadwerkelijk in te grijpen. Ik heb al aangegeven dat het Centraal Fonds dat kan en ook doet. Dat staat ook in mijn brief. Uiteindelijk kan het om heel zware maatregelen gaan, waarbij ikzelf zo nodig ook een aanwijzing kan geven. Mevrouw Visser vroeg ook naar de rol van de interdepartementale coördinatie van derivaten onder leiding van het ministerie van Financiën. Dat overleg is er, maar ik vind evenals mijn voorgangers dat de situatie in woningcorporatieland dusdanig ernstig is dat wij deze maatregelen nu moeten nemen. Ik realiseer mij dat het strenge maatregelen zijn, maar we hebben ook een bijzondere positie die niet in alle sectoren geldt. We staan uiteindelijk namelijk garant voor de woningcorporaties. Dat rechtvaardigt een strenger optreden dan je mogelijk in andere sectoren zou willen.

De heer Monasch vraagt hoe de maatregelen rond derivaten zich verhouden tot zijn amendement. Als wij het over hetzelfde amendement hebben, maar de heer Monasch corrigeert mij als dat niet zo is, dan ging dat over eisen aan banken waarmee zaken worden gedaan. Die moeten van een bepaald kwaliteitsniveau zijn. Ik zie de heer Monasch nu schudden. Dan hoor ik graag wat hij bedoelt.

Minister Blok: Ik stel voor, dat wij nog even kijken naar dat amendement. Dan kom ik daar schriftelijk op terug.

De heer Monasch vraagt ook welke kosten er nog te verwachten zijn. Ik kan niet precies aangeven wat er nog gaat gebeuren met derivaten die nu uitstaan, want dat hangt vooral af van de renteontwikkeling. Als de rente verder daalt, dan komt er een margin call, zoals dat heet, en moet er worden gestort. Omdat wij nu de buffereis hebben gesteld, moet het overgrote deel van de corporaties zo’n margin call redelijkerwijs kunnen dragen, maar ik kan niet garanderen, zeker niet in de huidige turbulente financiële wereld, dat er helemaal niets meer kan misgaan met zo’n margin call. De remweg is wel langer geworden. We hebben het overigens ook over derivaten die nog onder het oude regime zijn gesloten. Dat maakt de situatie ook ingewikkelder. De heer Monasch vraagt een toelichting op het CFV-rapport over derivaten. Daarin staat dat een deel van de negatieve marktwaarde als verlies moet worden genomen. Hij vraagt hoeveel dat is. De kwestie speelt nu niet onmiddellijk, omdat we de buffer hebben. We hebben wel gevraagd om derivaten met een lange looptijd af te bouwen, want naarmate de looptijd langer is, is het risico op een grote margin call groter. Die is namelijk gebaseerd op de contante waarde. Het risico is afgenomen en wij hebben gevraagd om dat nog verder af te bouwen. Dit was het blokje over derivaten.

Ik kom bij de vragen hoe we verder gaan met de herziening van de Woningwet. Die is in de Tweede Kamer al behandeld. De herziening ligt nu voor in de Eerste Kamer. Het regeerakkoord bevat een aantal aanscherpingen voor het werkgebied van corporaties en geeft ook de rol van gemeenten aan. Het lijkt mij op dit moment het verstandigst om daarvoor met een novelle te komen die eerst hier zal worden voorgelegd en daarna in de Eerste Kamer, zodat een en ander uiteindelijk als één wetgevingspakket kan worden geïmplementeerd. De implementatie is voorzien voor 1 januari 2014. Dat was al het geval, dus naar mijn smaak is er tijd voor een zorgvuldig wetgevingstraject. De heer Knops vroeg specifiek wanneer de AMvB in het kader van de herziene Woningwet komt. Die moet ruim op tijd voor de ingangsdatum van 1 januari 2014 bij de Kamer zijn, dus dat zal in de loop van de zomer zijn, althans als de Eerste Kamer deze wet op tijd zegent, want voor die tijd kan ik niet met een AMvB komen. Dat is ook een antwoord op de vraag van mevrouw Visser op welk moment er duidelijkheid komt over de passage in het regeerakkoord over de kerntaken. Dat wat betreft de aanpassing van de Woningwet.

Er zijn ook vragen gesteld over de brief over staatssteun. Die is nog door mijn ambtsvoorganger geschreven. De heer Knops vroeg of het klopt dat er nieuwe regels voor staatssteun moeten worden ingevoerd. Het gaat om Europese regels die al dateren van 2009. De herziening van de Woningwet waarover wij het zojuist hadden, bevat de implementatie van die regels. Die worden dus per 1 januari 2014 van kracht. Wel hebben wij inmiddels het signaal uit Europa gekregen dat er ruimte is om de grens tijdelijk op te trekken van € 33.000 naar € 38.000. De heer Monasch vraagt of het niet verstandig is om die grens meteen hoger te leggen, bijvoorbeeld bij € 43.000. De analyses van het Planbureau voor de Leefomgeving en onderzoeksbureau RIGO hebben wij met de Kamer gedeeld. Die analyses geven aan dat een hogere grens betekent dat de wachttijden voor mensen met de laagste inkomens gaan oplopen. Voor mensen met de middeninkomens zullen ze wat afnemen, maar de groep waar de sociale huursector bij uitstek op is gericht en die er het meest gebruik van maakt – de middeninkomens maken aanzienlijk minder gebruik van de sociale huursector – zou dan langer moeten wachten. De analyse is al gemaakt voor de verhoging van de grens naar € 38.000, maar dat langer wachten neemt toe als je de grens nog verder optrekt. Een tweede is dat Europa heeft aangegeven wel ruimte te zien voor een tijdelijke verhoging, met een streep onder tijdelijk, maar wil afwachten of er geen klachten komen over misbruik van staatssteun. Bij de grens van € 33.000 valt ruim 40% van de Nederlanders eronder. Naarmate je de grens verhoogt, valt een steeds groter deel van de Nederlanders eronder, maar de kwetsbaarheid van de regeling voor een klacht wegens staatssteun wordt dan steeds groter. Door de combinatie van die twee bezwaren, de vergroting van de wachttijd voor de kerndoelgroep, de mensen met de laagste inkomens, en de steeds grotere kwetsbaarheid voor een inbreukprocedure vanwege staatssteun, ben ik nog steeds niet enthousiast over een verhoging van de grens.

De heer Knops vroeg of ik op korte termijn met een visie wil komen op de corporatiesector, maar daar ben ik niet zo enthousiast over. We hebben in het regeerakkoord een samenhangend pakket voor de woningmarkt aangeboden, een pakket waarvan beide partijen zeggen dat dit onze langetermijnvisie is. We realiseren ons ook hoe belangrijk het is dat de rust terug komt voor huurders, kopers, potentiële kopers en bouwers. Het daarop stapelen van nog een visie op de corporatiesector voegt naar mijn gevoel verder niets toe, afgezien van papier. De heer Knops vroeg of ik naar aanleiding van de brief van vanochtend nog meer toezichtgevallen verwacht. Ik hoop het niet, maar ik kan nooit garanties geven wat dit betreft. De toezichtgevallen hebben vaak te maken met een te optimistische inschatting van de markt. Het zijn vaak gecombineerde projecten van sociale huurwoningen, voor de echte kerndoelgroep, en duurdere huur- en koopwoningen. Vaak is van het laatste segment een te optimistische inschatting gemaakt. Ik kan niet helemaal uitsluiten dat dit nog op een enkele plaats zal gebeuren. Dan zal het Centraal Fonds en waar nodig ikzelf niet schromen om op te treden. De heer Knops vroeg mijn mening over het signaal dat een aantal woningcorporaties heeft afgegeven over Vestia, in die zin dat investeren beter is dan saneren. In feite bieden ze daarmee in grote trekken aan om een deel van het woningbestand over te nemen. Dat juich ik natuurlijk toe. Liever een warme sanering dan een koude sanering. De discussie gaat over de prijs waartegen wordt overgenomen. Als die prijs laag is, dan wordt het aantrekkelijk voor de overnemende woningcorporatie. Het probleem van Vestia wordt dan echter niet veel minder, of zelfs groter. De resterende woningvoorraad waaruit de schulden afgelost worden, wordt namelijk wel kleiner, maar de schulden nemen dan onvoldoende af. Ik heb op dit punt een positieve basishouding, maar het hangt echt af van de prijs. De heer Knops vroeg waar de kosten van een externe toezichthouder bij een woningcorporatie in de problemen terechtkomen. Die moet de corporatie zelf betalen. Ik vrees dat er geen ander alternatief voor is. Dat extra toezicht is kennelijk zo kort mogelijk, maar de kosten zijn onvermijdelijk om de corporatie op de rails te krijgen. Dan is het logisch dat de corporatie de kosten zelf draagt en niet doorbelast aan andere woningcorporaties.

Mevrouw Voortman vroeg of de huurstijging voor lagere inkomens wordt gecompenseerd door de huurtoeslag. Voor lagere inkomens is inderdaad voorzien in een toename van de huurtoeslag, ook in het regeerakkoord. Voor die groep zal het in hoge mate worden gecompenseerd.

Minister Blok: De systematiek wijzigt niet. Volgens de huidige systematiek krijgen mensen, afhankelijk van de hoogte van de huur en de hoogte van hun inkomen, een huurtoeslag. De inschatting is, omdat de huur wordt verhoogd, dat er ook een groter beroep op de huurtoeslag wordt gedaan. Daar is rekening mee gehouden.

Mevrouw Visser vroeg mij om een reactie op de berichten in de pers vanochtend over een toename van woonfraude. Woonfraude in het algemeen is zorglijk. In sommige steden is sprake van speculaties over enorme percentages. Ik kan daar nu niet inhoudelijk op reageren, want het is een heel vers bericht, maar ik zeg toe dat ik er schriftelijk op terugkom. De heer Monasch wil graag voor de begrotingsbehandeling de laatste stand van zaken over Vestia. Dat zeg ik graag toe. Ik houd zelf de vinger aan de pols. Ik begrijp heel goed waarom de Kamer dat wil. Daarmee ben ik gekomen aan het eind van de beantwoording in eerste termijn.

De heer Van Klaveren (PVV): Ik heb blijkbaar een gevoelige snaar geraakt met mijn verhaal over die elite. De PvdA is natuurlijk de elite zelf. Ik gaf al aan dat ons verkiezingsprogramma super helder is. Het is prachtig doorgerekend door het CPB. Wij scoren het beste resultaat van alle partijen als het gaat om de woningmarkt. Ik raad de heer Monasch nogmaals aan ons verkiezingsprogramma een keer door te nemen. Misschien doet hij nog wat ideeën op die hij kan meenemen de komende jaren.

De PVV heeft verschillende vragen gesteld, maar niet altijd concrete antwoorden gekregen. We hebben geen aantallen of verwachte cijfers gehoord over de verkoop van corporatiewoningen. We hebben ook niet gehoord wat de minister gaat doen als corporaties aangeven zelf geen financiële ruimte te zien en daardoor niet gaan verkopen, omdat zij denken dat dit op korte termijn niet gaat lukken, en ook niet op lange termijn overigens. Ziet de minister ruimte om de woningmarktparagraaf uit het regeerakkoord aan te passen? De minister stelde dat er geen alternatief is voor de maatregelen in het regeerakkoord, maar dat alternatief is er wel. Daar heb ik mijn collega Monasch zojuist ook al op gewezen, namelijk op het prachtige verkiezingsprogramma van de PVV.

De heer Verhoeven (D66): Voorzitter. Ook ik dank de minister. Hij heeft ook niet al mijn vragen beantwoord, maar ik vind dat niet zo erg. Dat komt, omdat er in dit debat duidelijkheid is gekomen. Ik steun het voorstel van de SP-fractie morgen om het debat te verlengen dan ook niet. Ik vind dat we nu zo snel mogelijk aan de slag moeten met wat wij vandaag hebben gehoord. Wij moeten de situatie namelijk redden. Wat ons betreft zijn de onderhandelingen over het regeerakkoord veel te snel gegaan. Dat heeft geleid tot een ondoordacht plan, maar nu geeft de minister wel aan dat hij de goede kant op wil bewegen. Hij doet dat in onze ogen echter te langzaam. Ik ben wel blij met zijn toezegging over de CPB-vergelijking die wij over twee weken krijgen. Als blijkt dat sprake is van verkeerde aannames op basis van de vergelijking, een verkeerde methodiek, dan lijkt het mij het beste dat wij dat het CPB opnieuw laten doen.

Een paar conclusies tot slot. Het plan is in de praktijk uitermate onhandig geland. Het gaat het in de huidige vorm ook niet halen. Ik denk dat de minister dat zelf ook wel weet. Er is dus aanpassing nodig. Dat kan gewoon niet anders, maar als je dat weet, waarom wordt er dan gewacht tot het voorjaar? Waarom wordt dan niet eerder een stap in de goede richting gezet, zeker als over twee weken blijkt dat de CPB-berekeningen waar een en ander voor een groot deel op is gebaseerd, niet kloppen? Er zijn vandaag gekke dingen gebeurd. De VVD is aan het nivelleren, de PvdA kraakt de woningcorporaties en zegt dat een ander een windvaan is. Als er zulke gekke dingen gebeuren, dan kan ik ook wel iets geks doen. Als lid van een oppositiepartij doe ik een handreiking aan deze minister. In plaats van te letten op politiek prestige stel ik voor om te kijken hoe wij dit probleem zo snel mogelijk kunnen oplossen. Ik hoop daar over twee weken verder over te kunnen praten met de minister.

Minister Blok: Ik dacht de heer Jansen tegemoet te komen door aan te geven dat er al een doorrekening ligt. Daar had ik het bij kunnen laten, maar ik ben graag bereid om, zodra de helderheid die ik wil bieden over de precieze invulling beschikbaar is, het Nibud erbij te betrekken. Als we nog een tussenstap zouden zetten, dan hebben we inderdaad nog een rapport, maar ik denk niet dat wij dan meer helderheid hebben. De heer Jansen vroeg mij ook om een doorrekening te laten maken van een bestedingsimpuls van 2 miljard. In zijn algemeenheid, als je tot een losse bestedingsimpuls van 2 miljard komt, dan zal die inderdaad aanleiding geven tot meer btw- en multipliereffecten. Wanneer de bestedingsimpuls echter wordt gefinancierd uit een verhoging van de staatsschuld op een moment dat de financiële markten toch al zenuwachtig zijn, dan valt dat plaatje anders uit. Ik heb zelf als Kamerlid vaak plannen voorgelegd aan het CPB, omdat ik naar mijn eigen mening een goed idee had en hoopte dat het CPB dat ook vond. Daarom legde ik dat dan ter toetsing aan het CPB voor. Ik adviseer de heer Jansen om ook gebruik te maken van die ruimte.

De heer Van Klaveren vroeg naar concrete verkoopaantallen. Ik heb al gezegd dat er geen doelstelling is wat betreft de verkopen, maar ook dit jaar worden sociale huurwoningen verkocht, vaak aan zittende huurders. De afgelopen jaren waren dat gemiddeld 15.000 woningen. Dat geeft aan dat er vraag is. Mijn verwachting is dat als gevolg van het meer marktconform maken van de huren die vraag zal toenemen, maar ik heb geen kwantitatieve doelstelling op dat gebied. De heer Van Klaveren vroeg ook of ik de woonparagraaf van het regeerakkoord wil aanpassen. Het antwoord is nee, want de financiële problemen van Nederland zijn heel ernstig. Ik vind het mijn verantwoordelijkheid om daar een bijdrage aan te leveren. De implementatie moet wat mij betreft goed en gedegen gebeuren, maar daarvoor heb ik het pad geschetst. Ik zie geen reden om het regeerakkoord te wijzigen. De heer Van Klaveren vroeg wat er gebeurt wanneer corporaties in de problemen komen, specifiek als gevolg van het regeerakkoord. Als dat echt het geval is, en dat kan ik niet uitsluiten in een aantal gevallen, dan is de logische weg ofwel verkoop ofwel sanering door het Centraal Fonds. Ik wijs er nogmaals op dat niet alle rapporten die wij hebben erop wijzen dat die problemen massaal gaan ontstaan.

De heer Verhoeven vroeg of ik de CPB-berekeningen opnieuw laat doen. Het lijkt mij verstandig dat wij dit in de goede volgorde doen. Het CPB werkt er voluit aan mee, want het CPB is niet alleen wetenschappelijk nieuwsgierig naar waar de verschillen zitten. Ik ken de mensen van het CPB ook als zeer betrokken bij de publieke zaak. Het CPB wil ook dat er een goed antwoord komt. Laten wij eerst kijken waar de verschillen precies zitten. Daarna kijken wij naar de vragen van de heer Verhoeven.

Minister Blok: Ik wil het niet bagatelliseren. Ik sluit een herberekening niet uit, maar een herberekening is niet de eerste stap. De eerste stap is om te kijken wat de verschillen zijn en hoe wij die waarderen.

Mevrouw Voortman vroeg of de huurtoeslag een volledige compensatie biedt voor de huurverhoging. Zo werkt de huurtoeslag in zijn algemeenheid niet. Dat is nu ook niet zo. Ook weer afhankelijk van het inkomen is het altijd een gedeeltelijke compensatie. Bij lage inkomens is het wel een zeer substantiële compensatie.

Minister Blok: Neen, volgens mij is dat nooit een-op-een het geval. De systematiek wijzigt niet. Eigenlijk zou dat een zelfstandig voorstel zijn. Als mevrouw Voortman een andere systematiek wil vanwege de huurmaatregelen, dan weet ik niet of wij het eens worden. Ik verander echter niets aan de systematiek in samenhang hiermee.

De heer Monasch vroeg of ik rekening ga houden met de verschillende categorieën. Hij noemde specifiek sociale huisvesting, studentenhuisvesting en zorgcomplexen. Ja, dat is een zeer terechte vraag. De WOZ-waarde daar is in ieder geval vaak vrij arbitrair. Er worden niet zoveel studentenflats te koop aangeboden. Dat heeft nadrukkelijk mijn aandacht.

Mevrouw Visser vroeg of mijn betoog over staatssteun consequenties heeft voor de novelle. Ik heb aangegeven dat ik een wijziging van de huidige inkomensgrenzen vanwege Europa kwetsbaar vind, maar ik vind vooral dat die het probleem vergroten voor de groep die het meest is aangewezen op sociale huisvesting. Ik zal dus niet met die wijziging komen. Daarmee hoop ik de resterende vragen te hebben beantwoord.

De voorzitter: Dank aan de minister. Ik som de toezeggingen nog even op:

• − De minister komt met een eerste gedeeltelijke analyse van de diverse rapporten vóór de begrotingsbehandeling van Binnenlandse Zaken.

• − De minister komt vóór de begrotingsbehandeling schriftelijk terug op het amendement-Monasch inzake derivaten.

• − De minister kondigt een novelle aan inzake de herziening van de Woningwet.

• − De minister komt vóór de begrotingsbehandeling met een brief over de stand van zaken aangaande Vestia.

• − De minister zegt toe het Nibud te betrekken bij de verdere doorrekening als er meer helderheid is over de plannen.

• − De minister komt vóór de begrotingsbehandeling met een brief over woonfraude.

Ik dank een ieder voor zijn of haar aanwezigheid bij deze eerste commissievergadering van de nieuwe commissie. Morgenmiddag om 12.00 uur hebben wij de procedurevergadering. Ook die is weer openbaar toegankelijk.